香港传真 | 港5月份整体楼宇买卖回落 交易可否维持?

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源自：新浪财经
财政司司长陈茂波表示，全面撤辣后，港楼市恢复平稳，每月交投平均6700宗，楼价相对比较稳健，这跟预期较为接近，正是政府所乐见的。
观点网 香港报道 6月6日，港府为救楼市，于2月底宣布全面撤辣，一度刺激楼市交投。不过随着购买力逐渐被消耗，近期新盘销售亦有所回落。根据上月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约，连升两个月之后首度回落，撤辣近百日后，香港楼市交易可否维持?
2024年2月28日，香港财政司司长陈茂波在财政预算案宣布，楼市辣招将全面撤销，包括取消买家印花税(BSD)、新住宅印花税(NRSD)及额外印花税(SSD)， 即日生效。与此同时，金管局放宽住宅按揭兼压测，3,000万港元以下自住物业按揭至70%，以及暂停按息加2厘压测要求，长达14年的“辣招”时代亦终告结束。
“撤辣”后最初期，香港楼市气氛持续活跃，一度迅速推高交投量，据观点新媒体综合市场数据统计，若以撤辣满两个月计，一手新盘共售出逾6500伙，占去年全年整体一手交易逾1.07万宗的60%。
不过，反弹势头似乎只是昙花一现，三个月过去， 撤辣的影响正逐步减少。根据香港土地注册处最新公布的数据所得，今年5月份全港共录7,375宗楼宇买卖登记（数字主要反映4月中旬至5月上旬的楼市实际状况），较4月份的9,887宗回落逾25%；月内整体物业登记总值录得625.22亿港元，按月亦挫28%。
与此同时， 根据中原研究部的统计数据显示，5月份整体楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)录得7,346宗，总值622.27亿港元，较4月的9,880宗及839.35亿港元，分别下跌25.6%及25.9%。另外，于过去周末两日（6月1日及6月2日）新盘市场录得26宗交易，较上周的67宗下跌逾60%，为撤辣后最差周末。
中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，撤辣后市场购买力迅速被大量消耗，发展商开始减慢新盘推盘步伐，二手市道亦明显放缓，加上银行逐步收紧按揭，令5月份整体楼宇买卖合约登记回落，相信6月的登记量将继续回软。
不过利嘉阁地产研究部主管陈海潮就指出，撤辣兴奋期过后，入市高峰期已过，整体交投回归较理性，但他料仍可保持比撤辣前的低迷市况为佳。他预期，购买力可维持一定数量，只是在一手及二手市场之间徘徊游走。过去两月一手表现旺盛，而近期有所回气，购买力重新转流至二手市场，料反映在六月份的登记量上，二手将较一手表现理想。在一二手互相拉补之下，加上工商铺可望稳中再升，预期六月份整体楼宇买卖登记量只会按月微跌约3%，可望守住7000宗水平，并期望后市可在此水平整固，等待好消息再度突破。
仲量联行于5月底时发布的《香港住宅销售市场综述》指出，住宅交易量于撤辣后展现出强劲的按月增长，主要是过去积压的需求一次过释放所致，该行亦预计数字在未来几个月将会回落。
事实上，利率高企是目前楼市最主要挑战，尽管市场预期联储局或在今年下半年开始减息，不过未必能够迅速带动按揭利率回落。目前港元资金C本仍维持高企，按揭利息支出压力仍限制了房屋的需求量，而且按揭利率持续高于租金回报率，或继续困扰楼市气氛。
另外，内地和香港经济前景的不明朗及疲弱的资产市场表现，亦影响了置业信心。
仲量联行研究部资深董事钟楚如表示， 受高按息和一手市场价格战的影响，二手楼价预计在短期内继续下跌。然而，长远来说，若利率回落、租金回报率改善、内地经济增长，以及潜在的为购房放宽跨境外汇管制的政策均有助楼市复苏。”
值得留意的是，撤辣后，内地买家于香港物业市场比重全面上升。根据美联物业研究中心综合土地注册处资料，按已知买家姓名作分析，今年第一季内地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)占个人买家于香港楼市一二手住宅注册量比率攀升至约20.6%，季内金额占比则达29.8%，齐创季度历史新高。全面反映撤辣后市况的4月一二手住宅注册量占比更进一步攀升至约29.2%的高水平，注册金额方面，4月内地买家的占比更高达41.5%。
美联物业住宅部行政总裁布少明表示，撤辣后内地人于本港置业缴交的税款与本地人一样，内地人已无需再缴付买家印花税及新住宅印花税两项辣税，置业C本大幅降低，加上港楼对国内人士具吸引力，因此内地买家较本地人更积极入市，在“新香港人”支持下，带动内地买家注册量及金额占比均显着上升。
撤辣刺激作用逐渐减退之际，由于有很多新盘以贴市或低价抢去很大部分客源，加上息口原因，都令到二手楼价有压力。有分析指，若美国减息一度延迟，香港今年楼价还会继续有调整，估计大概为5%左右。
财政司司长陈茂波表示，全面“撤辣”后，港楼市恢复平稳，每月交投平均6700宗，楼价相对比较稳健，这跟预期较为接近，正是政府所乐见的。