中信证券：地产行业正迎接新周期的蓝海 “好房子”需求即将集中释放

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中信证券发布研报称，由于历史原因，我国存量住房大户型占比少，高楼龄房屋居住品质差，这意味着换房需求庞大。该行测算，仅仅是核心城市常住人口增长和人户分离人口定居所带来的需求，叠加高楼龄房屋业主置换需求，在未来十年就总计高达43亿平方米。经过供给侧改革的开发企业，恰逢产品溢价可能性提升的历史阶段，好房子已经可以卖个好价格。房地产开发行业正在告别红海，迎接新周期的蓝海。
中信证券主要观点如下：
历史原因导致大户型房屋存量供给不足。
2006年之后，90/70政策推动住房建设小型化，京沪两地的住房套均面积从115-125平米下降到当前的95-105平米，而同一时期居民人均住房面积却在上升。换言之，我国住宅存量越来越多，许多家庭持有多套房屋，但满足居民需求的大户型住宅却普遍偏少。与此同时，尽管户均人数在下降，但四人以上的家庭占比在提升，尽管总和生育率在下降，但多胎生育率却在提升，换言之，全社会对于大户型的需求在结构性上升。
房屋运维养护不足，20年以上房龄房屋居住品质下降显著，换房需求高于其他国家。
由于我国的住宅维修资金使用效率低，提取困难，加上物业费水平总体偏低，导致住房运维开支严重不足，从而使得房屋的居住品质随时间推移下降较快。以北京为例，该行测算10年时间可能导致房价出现14%-24%的折价(地段和其他条件拉平，只考虑房龄带来的房价差异)，而纽约的10年房龄折价约在5%左右。这一现象导致占存量约40%的高房龄房屋(2004年以前兴建的房屋)无法满足居民高质量居住需要，居民换房意愿十分强烈。2024年以来，即便房价预期逐渐走稳，二手房挂牌量依然居高不下，和居民换房意愿强烈也有很大关系。
自有房屋是改善性需求释放的核心路径。
我国的住房租赁政策强调增加租赁住房供给，平抑市场整体租金水平。海外大多数国家的住房租赁政策则强调保护单份租赁合约的稳定性，加大业主的到期续约可能性，限制业主到期上调租金，但缺乏对市场整体租赁供给的关注度。
另外，相比海外，我国房屋业主承担的持有c本更低，公区养护义务更少。所以，在我国租赁市场更聚焦于居民基础的住房需要，但很难满足居民改善性和享受性的居住升级需求。租金稳定的表现是宏观层面稳定，而不是微观合同稳定，且租客难以对房屋进行大规模改造和装修，也较难向房东提出改造升级等基础居住之外的要求。
客观环境发生变化，房屋品质溢价率提升。
尤其在一二线城市，开发行业具备持续供给好房子的基础。由于各地取消新房限价，或房价跌破了新房限价水位，好房子已经开始可以卖出好价格。大多数一二线城市建安c本占房价比例较低，也使得开发企业提升可变建安c本的努力，在毛利率方面可能获得丰厚的回报。尤其是当前开发产品所占比例在提升，现房销售规模在放大，新房渠道佣金率又不断提升，这更要求开发企业推广差异化，高质量的产品。房屋养老金改革的推进和新房物业费的升档，也使得新的产品在20年后，也大概率区别于当前的高楼龄产品。智能驾驶技术的进步和公共交通线路的增加，进一步增强了距离城市中心较远、但质量较高的新房的吸引力。也就是说，不仅市场存在广阔的改善性需求基础，开发商也具备了提供高品质住宅的能力和意愿。
企业聚焦真实需求，从红海走向蓝海。
该行测算，未来十年，核心城市仅高楼龄房屋业主置换叠加新市民购房刚性需求，保守测算就达到了年化4.3亿平方米，已经相当于2023年全年商品房销售面积的38%。而且，随着房地产市场供给侧改革的完c，全国范围内有影响力的大房地产开发企业数量减少，土地市场的竞争恢复理性，短期而言房地产开发企业也进入了发展的机遇期。
和市场的普遍看法不同，该行认为只要企业聚焦好房子，聚焦核心城市，房地产开发赛道就还是一条蓝海赛道，相关企业就还有可能取得持续的高质量发展。该行推荐聚焦核心城市、具备持续拿地能力和畅通融资通道的企业。
风险提示：企业虽然增加建安c本开支，但对于消费者需求缺乏洞察，投入无法取得产品溢价的风险；企业腾笼换鸟需要时间，资产负债表还存在不良资产风险；部分企业销售货值结构和融资渠道受限，无法聚焦新蓝海实现高质量发展风险。