链家悄然跃过万亿门槛：资本热捧，估值或追万科！

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21世纪经济报道 张敏 北京报道

导读：有金融界人士认为，链家业务的平衡发展将很大程度取决于链家在陌生领域（金融、装修）的拓展能力。另外对于其上市构想，近年来政策层面一直有诸多制约。由于链家与投资者签订了对赌协议，能否在不确定的政策环境中及时实现IPO，将可能成为链家真正的考验。

随着融创的一步入股动作，作为房地产业潜在巨头的链家，一些财务数据终于得以曝光。

根据公告，链家在2015年录得税前纯利11.96亿元，同比增长近8倍；税后纯利8.09亿元，增长近10倍。

融创在公告中称，将出资26亿元获得链家6.25%的股权，照此算出的链家估值达到416亿。而早在2012年，时任链家地产副总裁的林倩曾透露，鼎晖投资和复地注资链家地产的近千万美金（于2010年底完成），稀释了链家7.5%的股权，据此计算彼时链家估值接近10亿元。粗略估算，最近五年间链家的估值增长了超过40倍。

这种令人惊讶的增长，既能解释链家为何受到各路资本的追捧，同时让人不得不关注这家公司的发展。自2001年成立至今的16年来，链家经历了飞速增长，这既有我国房地产市场飞速发展的客观因素，也与链家自身的布局和调整不无关系。

虽然缺乏公开信息，但从链家业务布局、股权变更等动作中，仍然可以拼凑出链家的成长轨迹和业务版图。

全产业链矩阵

融创在公告中对链家的介绍为：“北京链家（北京链家房地产经纪有限公司，以下简称‘链家地产’）为一家集房产交易服务为一体以数据驱动的全价值链房产服务平台。业务覆盖二手房交易、新房交易、租赁及装修服务。其覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、成都、青岛、重庆、大连等28个城市及地区，全国门店数量约8000家，旗下经纪人超过13万名……于2016年6月30日，北京链家未经审核的综合资产净值为人民币16.14亿元。”

这些介绍并不能概括链家业务的全貌，如今其业务布局之广泛，已经超出了外界对其“房地产经纪公司”的传统认知。

工商资料显示，链家地产共有51家控股或参股的子公司，其中大部分为链家在各地并购和成立的公司，以传统的房地产经纪业务（二手房销售、新房销售、租赁代理）为主。其余公司分别涉及信息咨询、融资担保、广告策划、销售咨询、互联网等业务。

房地产经纪是链家的基础业务，也是主要的收入来源。其中，二手房买卖和房屋租赁业务的经营主体仍是链家地产。新房业务的经营主体为链家置地，成立于2015年，由链家地产全资持有。

据不完全统计，2015年链家地产至少完成10宗并购，涉及成都的伊诚地产、上海的德佑地产、北京的易家地产、深圳的中联地产、杭州的盛世管家、广州的满堂红等。当年，链家地产还并购了高策经纪，意味着大规模进军新房领域。

有地产业内人士分析，链家在2015年的业绩录得大幅增长，除了市场形势出现好转外，主要在于将被并购公司的业绩纳入统计。

如今，在二手房交易领域，链家在北京、上海、天津、成都、青岛、大连、武汉、重庆的市场占有率为第一，其中大本营北京的市场份额超过50%。新房方面，链家已布局25城，截至2016年6月累计销售额2000亿，服务300余开发商，覆盖约2000个楼盘。

值得一提的是，链家地产还于2011年收购了高端住宅服务商丽兹行，使得其房地产经纪业务覆盖了从普通住宅到豪宅的全产品线。

链家地产于2010年成立数据信息和服务平台链家在线，2014年更名为链家网。2015年，链家网的运营主体变更为链家网（北京）科技有限公司，后者为链家地产全资持有。这一平台被认为是未来链家上市的主体。

2016年3月，链家地产与北京万科合资成立万科链家（北京）装饰有限公司，从事装修业务。但链家的持股比例不详。

自如友家原是链家旗下一个长租公寓品牌。2016年5月，自如友家宣布独立运营，其运营主体变更为北京自如友家资产管理有限公司。虽然与链家并无关联关系，但实际控制人是链家地产董事长左晖。在长租公寓领域，链家还曾于2015年孵化出丁丁租房产品，但已于去年5月停止运营。

另一家与链家无关联关系，但由左晖实际控制的公司为链链金融。其前身链家理财，于2014年底上线，为链家的主要金融产品。今年1月3日，链链金融宣布作为独立品牌运营，经营主体变更为北京美锦互联网金融信息有限公司。

为支持金融业务，2013年，链家地产的子公司中融信成立第三方支付公司理房通，理房通还于2014年获得互联网支付牌照。如今，中融信为链链金融的担保公司之一，但理房通的处置方式尚不明确。

从上述动作可以看出，最近两年，链家不断梳理自身业务线，并使之愈加清晰。如今，链家的业务矩阵已初步形成，从大类上，可简单分为房产经纪、长租公寓、金融、装修四类，但这种布局并非定数。

资本追捧之路

链家地产最初的股东为左晖、单一刚、周育松三位自然人。2010年12月，鼎晖和复星成为对其最早注资的机构投资者。

这五方的股东结构一直持续到2015年，此后，链家地产的股东结构开始发生频繁变化。2015年1月，鼎晖退出；10月，周育松退出。

2015年12月，链家引入13个股东，包括7家公司和6位自然人。6位自然人分别与链家当年并购的成都伊城、广州满堂红、深圳中联及大连好旺角的6位高管重名。7家公司全部有链家当时的高管参股，因此被看作是链家地产高管内部的一次股权分配。

此次变更之后，链家地产的注册资本从1046万元增加到1591万元。

2016年8月，链家地产的股东再次发生变化，复星退出，12家新的机构投资者进入。自然人股东没有发生变化。至此，链家地产共有27位股东，其中8个自然人股东，19个法人股东。

此次新进入的法人股东中，不乏业界知名投资者和机构。其中，传课计算机系统（北京）有限公司背后为百度，深圳市利通产业投资基金有限公司背后是腾讯，新希望集团董事长刘永好实际控制的拉萨经济技术开发区草根合创资产管理有限公司也于本轮加入。

此外，诺亚财富、源码资本、执一资本，以及今日头条创始人张一鸣，美团点评创始人王兴，也都介入了此轮投资。

此次股权变更过后，链家地产的注册资本增加至1720万元。

到此为止的股权变更中，链家的自然人股东只有左晖和单一刚自始至终未发生变化。相比左晖，外界对单一刚并不熟悉。公开信息显示，作为创业元老的单一刚为链家地产董事，在链家旗下的多家公司中担任法定代表人。

至于融创领衔的新一轮投资，规模多少尚不明确。此轮投资过后，链家的注册资本金进一步增加至1835万元。

对于这些投资者的持股比例，由于信息公开不足而不甚明确，21世纪经济报道只能查到2015年的信息。经过当年年末的一轮融资，左晖个人的股权比例由93.1%被稀释到61.2%，其实际控制的上海博隽投资管理中心（有限合伙）、上海毓思投资管理中心（有限合伙），分别持股2%和2.5%。

其余股东中，原上海德佑董事长、现链家地产董事邵非实际控制的上海站本投资管理中心（有限合伙）持股10%。其余高管的实际持股比例较为分散，但都不超过10%。

巨头的潜质

对于链家而言，到目前为止的业务布局变化和股权变更并非终点。

根据此前披露的一份上市计划，链家将在2016年那轮融资后的5年内（2021年）完成首次公开发行。若按照上述计划进行，未来几年，链家的股权结构和业务布局很有可能继续调整。

左晖甚少公开透露链家的远景，但从近期的动作，不难判断出链家未来发力的方向。

一方面，链家理财独立为链链金融后，又借“互联网金融”之名，使之获准从事的业务范围比以往有明显扩大。有行业人士分析，在遭遇政策层面的挫折后，左晖仍然看到这一领域的市场前景，并通过此举表现出吃定二手房金融业务的决心。

另一方面，在今年1月9日的中城联盟年会上，左晖作了题为《租赁崛起》的演讲。其演讲素材由链家研究院发布，该机构认为，今年中国租赁市场的规模为1.1万亿，但仅占房屋交易市场规模的7%。而在发达国家，这一比例在30%-50%的规模。因此，未来5-10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段。

一位金融界人士认为，房屋交易领域的金融业务存在规模庞大、资金安全性高、收益率稳定的特点。若抓住这一市场，前景极为明朗。

租赁业务则在中央经济工作会议上连续两年被提及，2016年的会议上提出“加快机构化、规模化租赁企业发展”。前景同样可期。有分析甚至认为，从业务布局上看，未来不排除链家分拆租赁业务独立运作的可能。

有数据显示，链家2015年交易额为7090亿元。其中传统的二手房买卖和租赁交易额达到5590亿元，新房销售1500亿元。收入方面，二手房买卖和租赁收入118亿元，占比约75.9%；新房销售收入25亿元，占比约16.1%；金融服务产业收入12亿元，占比约7.9%。而据透露，2016年1-11月，链家交易额已经超过1万亿。

成立以来的16年间，链家借助房地产市场的腾飞实现了快速发展。随着存量时代的到来，其优势被认为更加明显。尤其在2011年-2013年间，链家与IBM开展战略合作，完善了内外部IT系统之后，对外扩张能力大为提升。

房产中介观察人士指出，链家的业务前景存在巨大的想象空间，未来资本追捧力度势必会加大，其估值规模很有可能比肩万科等传统房地产开发企业。

但这个潜在的巨头究竟能走向何方，目前仍是未知。按照上述金融界人士的观点，其业务的平衡发展将很大程度取决于链家在陌生领域（金融、装修）的拓展能力。

另一方面，对于房地产领域的上市，近年来政策层面一直有诸多制约。由于链家与投资者签订了对赌协议，能否在不确定的政策环境中及时实现IPO，将可能成为链家真正的考验。