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你猜小兔子听到了什么？时代天韵3.9万/㎡？！WTF……上周四的下午，知识城，在时代天韵，小兔子惊呆了
拖延症发作，flag掉落了许久 ，终于在上周四到知识城溜达了一圈。目前知识城无处不在施工，起楼修路等等，活脱脱一个大工地。恰逢下雨，九龙大道两边的人行道还没弄好，布满陷阱。常在河边走哪能不湿鞋，可怜小兔子的小白鞋，不慎中招踩在一窝泥巴里……
逛了包括凤凰湖在内的知识城许多地方，楼盘反倒不多，小兔子说来踩盘后万科幸福誉销售直接不鸟，吸取教训后到了时代天韵，却被惊呆。
1楼盘详情
时代天韵位于广州中新知识城南起步区、九龙大道西侧，为知识城首个住宅项目。时代天韵由知名企业天韵（广州）房地产开发有限公司开发，原名天韵瑚景，被时代地产收购后改现名。
时代天韵共24栋，层高在21-32层。主推建面为88-135㎡三至四房单位，2梯4户设计，带双阳台设计，小区园林景观设计，利用高差地形特点，营造出自然山地与现代几何风格的园林效果，按功能主要区分为：儿童游乐区、健身运动区、户外休闲区、及溪流景观区。
时代天韵主要卖点有二，一地铁（14号线知识城支线何棠下站），二南向望凤凰湖美景。
目前时代天韵在售三期星御，是整个项目最靠近凤凰湖的，“南向望湖”也成为了三期产品最大的卖点。
▲时代天韵三期效果图
户型包括北向91㎡三房一厅一卫、98㎡三房一厅两卫，售2.2-2.7万/㎡；南向128㎡四房一厅两卫及138㎡四房一厅两卫，售3-4万/㎡；其中，拥有一线湖景的1、2、3、4栋，南向户型的售价突破4万/㎡。时代可以说很鸡贼了，南向望凤凰湖的全是大户型，算计极精。
▲91㎡户型
▲91㎡样板间
▲98㎡户型
▲128㎡户型
样板间的照片就不再放了，都差不多了多少。时代天韵装修标准蛮高的，新风系统、双层中空隔音窗玻璃、吊顶和空调（厅）都是交标。此空调冬天可制暖。
▲吊顶和空调（厅）
三期星御采用类似花城广场的下沉式花园设计，配建有1600方的游泳池。三期尚在施工中，无法进入观察其环境。
▲三期
2知识城简介
中新广州知识城位于广州东北部、黄埔区九龙镇，规划面积123平方公里，其中建设用地60平方公里，是中国和新加坡两国政府的重要合作项目，规划总人口54万人，其中就业人口27万人。定位为集结科技和人才创意新城，目前已已吸引超过100家全球500强企业产业投资，如宝洁亚洲最大基地、美国迪斯尼、LG等都将入驻该区域，产业升级引发楼市发展，据不完全统计，目前入驻的房企不乏国内知名房企，像绿地、时代、万科、招商等。
▲知识城企业入驻
3配套设施
交通
地铁方面，靠近地铁14号线知识城支线何棠下站A、B出口（B口施工中未投入使用）。14号线和21号线将在年底开通，届时可乘坐地铁抵达市区。
公交方面，沿九龙大道北向走约10分钟可见地铁何棠下（知识城南）站的公交站，有343a路（长庚村-长庚村）、345路（天河客运站-九龙镇政府）、365路（萝岗中心区-九龙镇政府）、370路（广州教育城-九龙镇政府）、445路（镇龙新总站-九龙镇政府总站）5路公交车，线路较少，有且只有345路一条线路通往广州市中心，不太方便。
生活商业设施
目前周边商业配套不完善，没有大型商业广场，只有像喜多多超市，距离较远的大型商业广场为联城百货。地铁B出口处，大型商业综合体邻里中心正在施工，预计2019年下半年开业。
时代天韵不设底商，均为住宅。在邻里中心未建成之前，只能依赖万科幸福誉自带的商业配套来满足基本的生活需求。
▲万科幸福誉的底商
教育
教育方面，时代天韵自身配套有幼儿园和小学，目前尚未建成，幼儿园为公立。目前已入住业主小孩可入读会元学校小学部。据销售所说，会元学校小学部和天韵配套小学将来可以直升广州市二中会元学校。二中是可以和华师附中不相上下称霸广州的两所中学之一，会元学校想来不会差，毕竟二中也不允许砸了招牌，值得期待。
医疗
知识城目前没有三甲医院，周边多为一些小型诊所，药店，基本可以满足业主日常看病买药需求，如需看大病就要驱车去往区府三甲医院。根据知识城规划，皇家丽医院、南方医科大学医院、中大附属医院等多家医院在建，预计19年或20年投入使用。
▲医疗示意图
凤凰湖
时代天韵极为重要的一个卖点是“南向望湖”，不提凤凰湖就是小兔子失职了。小兔子围绕凤凰湖用脚步丈量了一圈，景色真的不错，很适合空余时间来发发呆拍拍照以及下班后跑跑步。几年后小树长成大树会更美。
▲小兔子拍的图不及景色十分之一，只好用销售发的照片了
4点评
应该说，时代天韵在知识城的位置上是占优的。从整个中心知识城南起步区的总体规划来说，时代天韵靠近中心位置，南侧紧挨着凤凰湖和中新知识城大厦，西侧是知识城国际领军人才集聚区，与皇家丽医院等多家医院隔着一条九龙大道，距离地铁口也不过三四百米距离。
位置好归好，但是，天韵三期拿什么来支撑它4万/㎡的单价？
地铁？万科幸福誉一二期距离地铁口四五百米，也不必时代天韵差多少，且其售价也不过2.3-2.5万/㎡，折后更是低至2.1万。
湖景么？万科幸福誉靠近会元学校也有几栋楼可以看湖景的，就是距离略远，直线600米。而与时代天韵仅一湖之隔的龙湖双珑原著的卖点同样是湖景，单价却比时代天韵要低。龙湖的盘在售的是别墅后面的洋房单位，得益于别墅的低矮，洋房中高楼层看直望凤凰湖。
通过对比可以发现，时代天韵唯一胜出的是“南向望湖”，而龙湖双珑原著北向望湖，但在车位比、容积率和绿化率方面都比龙湖双珑原著要差，非常明显舒适度比不上龙湖的盘。龙湖双珑原著2.2-2.4万/㎡，就一个南向望湖每平方米多花了1.5万，结果舒适度还比不上人家，这也说不过去吧。
南向望湖、一线湖景4万/㎡的单价着实让人意外，销售没有正面回应有没有人买，只说还是有些人特别爱南向望湖的，已经卖出了几套。观察销售的表情，信心似乎不是很足，更多的是推荐三期北向的户型。
时代天韵无论位置上还是将来的配套都好，可惜的是性价比实在太低。如果不是对南向望湖有着无可救药的爱，不建议选择三期南向，无论自住还是投资，毕竟单价太高了，已经透支了未来。北向可以考虑，三期10栋折后单价约2.22万/㎡，交楼时间在19年下半年，大概可以赶上邻里中心开业。 |
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发表于 2018-12-1 11:40:08
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发表于 2018-12-1 13:27:21
