上海人十年前房子为你赚了一大笔钱 买房核心不是房价而是负债！

经纪圈客服

上海人你十年前买了套房子现在就赚了，当然你现在买套房子也是赚了，就是赚多赚少的问题，十年前毕竟投资买房的人少，现在人人都知道买房会赚，很多人都去买了房，所以才会有了限购政策，限购政策一下来，房价是跌了但是比起之前还是涨了很多。

但是，你以为，房价跌掉了一半，就买得起房了吗？这样的情况需要有一种前提，那就是房价跌了，而你的财富和收入保持不变，至少跌得没有房价惨。但是实际情况下，更有可能是，房价跌了一半，我们的财富存量和收入都会相应减少，那个时候还是买不起房子。

谁最不希望房价下跌？大家第一个想到的肯定是政府和开发商。其实除了这两者之外，还有两类人，其中之一是已经买了房的人，另外一个则是银行。

贷款杠杆是刚性的，而房价是弹性的。假若一个人用100万买了套房子——首付20万，贷款按揭80万。当房价下跌超过20%的时候，房子的价值已经不足80万，而他还欠着银行80万贷款。你觉得，这个时候，这个人到底是应该继续还贷呢，还是干脆违约，让银行没收房子了事？反正这个时候，欠银行的钱，去买套新的，都还有得多。

你买一套100万的房子，如果未来5年，这套房子的价格平均每年涨10%，出租一年的租金为2万。

那么这一套房产平均一年的收益则是房价增值和租金之和：

100*10%+100*2%=12万

年收益率为12/100=12%，在这个收益率下净资产翻倍需要6年左右。

如果你想买两套房，除了100万给这两套房做首付，另外再以4.9%的房贷利率贷款100万。出100万，贷款100万，买两套房，这其实相当于是一套房子是全款买，另一套房子是全部贷款买。全款买的这一套收益和上面算的一样，12万一年的收益，另外一套全贷款房子的收益也是12万，但这份收益是有利息成本的：

100*4.9%=4.9万

综合下来，年收益率(12+12-4.9)/100=19.1%，在这个收益率下净资产翻倍需要3.8年。

在加了1倍杠杆的情况下，财富的增长率从12%放大到了19.1%。如果是按照2倍杠杆，首付100万，贷款200万买三套，则一年200万房贷的利息成本为9.8万，三套房子的总收益为36万。

综合年收益为(12+12+12-9.8)=26.2%，净资产翻倍仅需要2.7年。

为方便起见，以上计算不包含税费，但现实的房产交易会含税费。

通过贷款这个杠杆放大增长率，就是这其中并不深奥的道理。只要全部贷款的这一套总收益为正，那么就是合算的。换言之，加杠杆是否合理，仅取决是否满足一个前提：

贷款杠杆的投资收益 > 利息等成本

过去这些年，买房子比买股票更好的原因，就在于此。理论上，只要符合这个条件，任何资产都是可以实现这种效果的，即便是炒股、做金融衍生品投资也是一样。只不过，虽然这些投资品的收益率可能远高于房产，十年几十倍甚至上百倍的股票也有诸多案例，但它赚钱的难度远高于房产，借钱的成本也高于房贷。

买房赚钱不是人人都能买的起赚的动的，当然现在两极分化严重，有钱的人越来越有钱，没钱的人依然很穷，没有地方住，只能睡在马路边上。

买房，是普通人为数不多的、以非常低的利率、借到一大笔钱的机会，它的门槛就是一套房子的首付钱。

当然现在很多地方都已经限购了，不是你想买就能买的，所以房价才会下跌，也不会有投资房产一说，现在只能说房价控制住了，但是要回到前几年是不可能实现的，毕竟现在物价上涨的厉害，房价如果不涨已经很好了。