在长达半个月的长三角城市群考察中，我们特意考察了三个县级市和一个县城，它们是启东、太仓、昆山、嘉善。它们之间的共同特征，就是依附上海。它们对上海的亲密和接近，超过了它们原有的行政归属地。
在2016年之后，因为上海限购和涨幅过大，在巨大的剪刀差之下，上海外溢人群蜂拥进入这些区域，这四个城市都迎来了各自的房价高峰。昆山花桥镇的房价均价甚至达到了23000左右，直逼苏州市区。
今天，我们就站在环沪角度，站在上海未来发展的角度，从宏观方面来分析这四个城市地产的未来？它们是上海远郊巨大的泡沫吗？它们的前途是光明还是充满灰暗？
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上海！上海！
环沪四镇依附的是上海，所以它们必须得看上海的脸色行事，而上海的一举一动，都深刻地影响着他们的未来。
2016年11月公布的上海2040整体规划，显示出了两个重要的信息：一是到2040年，上海的建设用地指标将呈现负增长，上海的整体城建面积将保持在3000平方公里。二是到2030年，上海的人口将保持在2500万。
这是很重要的信息。而在2016年5月发布的长三角城市群整体规划中，就已经对上海的人口做出了预测。
综合以上消息，所告诉我们的最直观的信息是：
2020年，上海人口将达到2500万；
2030年，上海人口将保持2500万。
这主要说明了两个问题：
1、负增长的城市建设用地；未来20年人口总数毫无变化；这昭示着上海将长时间地停止扩张，进行自我迭代和升级。
2、上海市控人控地的大规划，以及与周边环沪区域楼市价格严重剪刀差的长期存在，将导致上海市人口持续溢出，并具有长期性和稳定性。
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谁才是上海人口外溢的受益者?
在上海周边，共有四个与上海接壤的城市，分别为启东、太仓、昆山、嘉善，四个县或县级市从北向南，呈弧形将上海包围，我们称之为环沪四大重镇。而它们也因地缘，成为了上海外溢的第一站。
1、我们先来看区位
我们从地图中，可以看出环沪四大重镇，分别都有自己相互接壤的区域，这些都是无缝可以衔接的区域：
启东：位于上海正北，崇明区、浦东新区；
太仓：位于上海西北，宝山区、嘉定区；
昆山：位于上海正西，嘉定、青浦、松江，甚至整个上海主城区；
嘉善：青浦、松江；
平湖：最南，金山区，最弱，忽略不计。
可以看出，昆山因为地处正西居中的位置，所以是接受上海辐射范围最广的城市。嘉善和太仓持平，与自己接壤的区就是主要辐射区。启东最弱，因为太靠东，并且隔着崇明岛，所以只有浦东新区。
2、再来看到上海市中心的距离
以上海人民广场为中心，我们测量了上海市中心到环沪四镇的直线距离，它们分为两个等级：
50公里范围之内：太仓41公里，昆山正好50公里，昆山花桥镇最近，只有31公里。
50公里范围之外：启东66公里；嘉善最远，68公里。
但我们只测量直线距离，并不完善，还必须考虑通勤工具，不同的通勤工具，所带来的时间和方便程度是完全不同的。
3、通勤工具和时间
启东
启东在南通市的最东边，上海的北边，与上海浦东分别占据长江入海口的南北两侧。但是南通市异常的封闭，至今为止，南通与上海仅有一条沪陕高速相连。沪陕高速从浦东向北行，穿越崇明岛进入启东，转而西行。这是启东目前与上海最主要的连通方式。
太仓
太仓市中心直线距离上海人民广场41公里，是四个城市中心区域距离上海最近的一个，比西南的嘉善县要近将近30公里。
太仓没有到上海的地铁，也没有高铁。只有城际公交快钱，太仓朝阳路沪太快线距离上海地铁11号线嘉定北站，15-20分钟车程。
但是，南通到上海的沪通高铁正在修建，2019年通车，经过太仓。这对太仓来说是个利好。
昆山
上海地铁11号线直通昆山花桥，这是全国第一条跨省铁路。地铁从花桥镇到徐家汇仅需70分钟左右。苏州乘机规划了地铁S1线，从苏州市直通昆山市区，一直到花桥与上海地铁11号线对接。
昆山南站是京沪高铁和沪宁城铁的综合换乘站，每十分钟就有一班高铁通向上海虹桥站，而高铁从昆山南站到上海虹桥站只需20分钟。京沪高速穿昆山而过，并在花桥进入上海。从花桥开车30分钟可到虹桥，45分钟可到徐家汇。
嘉善
嘉善是四个环沪城市中，唯一的一座县城，但也是除昆山外，与上海交通最好的一个。这主要得益于嘉善地处上海、嘉兴、杭州城市带的直线之上。
嘉善与上海有沪杭高铁，和沪杭高速相通。一直传言上海九号线会修到嘉善，不过目前来看，这是一个非常遥远之事。
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环沪四镇地产现状
启东
启东的地产是受到上海影响最弱的一个。这里更像是上海，特别是浦东上海人的周末度假休闲游的区域，来吃吃海鲜之类的。但启东的教育一直是很强的，这也会吸引一部分人群。
我们特意去看了恒大威尼斯水城，启东整体的均价在15000左右，而恒大在售三期高层均价只有7000，巨大的价格差确实吸引了一批上海人来买房，但我并不看好定位为旅游地产的项目。
关于启东，后面将有专稿分析。
站在启东恒大海上威尼斯酒店8层远眺↓↓↓
太仓
在昆山东侧，和花桥镇区域，昆山当地的购买需求已经完全被压制，没有消费能力。但对于太仓而言，本地消费可以占到五成以上的份额，依然有价格承受能力。
从地理位置上来说，太仓位于长江西岸，上海西北，与宝山嘉定接壤，位置略次于昆山。但距离上海足足比嘉善近了30公里。只是因为没有高铁，所以上海人对太仓的购买力度并不是很好。
只是在2016年的疯涨中，新桥和昆山客户自动外溢至此。昆山市区到太仓市区的距离还不到20公里。
太仓目前主要的发展趋势就是沿沪布局，值得关注的区域是科教新城、以及浏河，这些都是与上海接壤的地方。
太仓街景↓↓↓
昆山
在整个长三角区域，昆山是与上海融合最好的一个城市，从地铁到高铁，再到高速，昆山已经全面与上海对接。这导致昆山成为房价最为疯狂的一个，特别是新桥，远高于环沪周边城市。
昆山花桥位置十分优越，夹在嘉定和青浦之间。2013年前，花桥只是昆山最东部的一个小镇。2013年底，地铁11号线开通，一夜之间，花桥身段不同往日。
地铁11号线进入昆山第一站兆丰路站↓↓↓
2016年初，全国疯涨，上海限购，花桥和昆山成为了最大的受益者。几天前，我们开车来到花桥，看了一个与上海安亭接壤的项目鑫苑鑫都汇，价格已经卖到了21500元。在新桥镇上一个距离11号线花桥站2公里的的项目，价格在24000元。而新桥的均价已经到了21000-24000元。
之后，我们又去看了昆山市东区的一个中南开发的项目，价格卖到了16000多。而周边的均价在16500元。
很显然，2016年因为地铁，花桥是上海市场外溢的最大收益地区，价值直逼苏州市区。而昆山东区得益于新桥自然西延，昆山市区得益于高铁20分到虹桥。
整个新桥区域，包含昆山东，已经基本上属于外来市场，本地需求已经被完全压制，新桥镇95%房子都被上海来的客户所买走。
嘉善
在新桥的房价涨到了20000之后，原本汇集的客户群开始分散外溢。因为高铁和高速的优势，嘉善成为昆山之外，上海人买房最多的地区，其火热程度仅次于花桥。
以嘉善孔雀城为例，2015年均价只有4900元；2016年初涨到了6500元；过了2016年10月，价格突破10000元，几天前我们去的时候，均价在15500左右。
而在近期，一连三天被新闻联播报道，更是将嘉善推到了风口。一个流传的说法是，嘉善是上海的嘉善，嘉兴是浙江的嘉兴。这从侧面反映了嘉善本地人的态度。
关于嘉善，后面将有专稿分析。
嘉善孔雀城销售中心↓
综合来看，在环沪主要的城市中，地理位置优秀，自己基础良好，有能力承接上海人口外溢的地方，也就这几个地方。这其中的区别在于，苏州的昆山和太仓，本身实力就已经开挂，所以对上海的附庸力度并不是很强。而嘉善和启东，另当别论。昆山的GDP甚至和嘉兴不相上下，只少了600亿元，这就是浙江和苏南的差距。
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米宅观点
1、2016年11月30日，上海市政府通过了2040年城市总体规划，提出未来20年内，人口控制在2500万，施行严控；并且明确指出，建设用地指标，在国家规定的范围内做负增长。这就是上海未来20发展的基本面，也是环沪城市的机会。
2、在整个上海周边，北到南通、西到苏州东、南到浙江嘉兴，将迎来一轮规划红利期，这一围绕上海的环线将成为未来长三角值得关注的投资价值区域。这其中的四个核心城市就是启东、太仓、昆山、嘉善。
3、上海的西北端比西南端短30-40公里，所以上海对于嘉定宝山及青浦向苏州、吴江、太仓的延伸发展是有支持力度的，地铁11号线能通到昆山花桥就是证明。但对于嘉善的发展却要次之，更北侧的南通力度更弱。这就是我们判定环上海城市圈发展的优先次序标准。
4、因为绝佳的区位和交通配套，昆山成为上海外溢人群最青睐的区域；但昆山房价因此水涨船高，并超出了外溢人群的消费能力。人群没有别的选择，只能再次转移，寻找下一个洼地，嘉善因为交通配套和非常低的价格，成为了人群涌入的下一个目标。与此同时，那些因为地缘关系的客户，转向了太仓和启东。
5、纵向对比，昆山新桥目前的价格最高，均价到达了24000；而嘉善孔雀城的价格在15500元，这是嘉善的机会。横向对比，距离北京80公里的固安，孔雀城的基本上已经达到了30000，由此可以对比环沪的潜力。
6、目前来看，昆山新桥价格已经过高，超出了上海外溢人群的购买力。而昆山之外，嘉善因为交通配套优势和价格优势，成为人群转移的主要目的地，嘉善孔雀城主要客户群就是来自上海。而太仓因为交通劣势，价格又并不是很占优势，所以对上海的吸引力相对较弱，但2019年沪通铁路开通后，会慢慢追上来。启东最弱，但4月份，启东市去拍的一块地楼面价在7200元，在大形势之下，也必然很坚挺。
7、上海控制人口流入和土地供应，必然会导致供应缺口，再加上明显的价格剪刀差，在基础建设配套和周边城市越来越紧密的前提下，大量需求持续而稳定地外溢到周边区域，这是将来20年内必然的趋势，也将使上海
周边城市具有非常大的投资潜力！
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发表于 2017-6-21 10:45:13
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发表于 2017-6-21 18:37:50
