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美联储降息对中国房地产有何影响?专家:LPR、存量房贷利率有望下调

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发表于 2024-9-20 12:59:20 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自上海
出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
9月19日凌晨,美国联邦储备委员会宣布,将联邦基金利率目标区间下调为4.75%至5%,即降息50个基点,这是美联储自2020年3月以来首次降息。
美联储降息对于中国房地产市场有何影响,能否促进扭转当下的地产形势,房贷利率会不会进一步下调,国庆小长假是否能迎来“楼市还魂周”?业内多位专家进行解读。
LPR有望下调,最快发生于本周五
中指研究院市场研究总监陈文静指出,美联储此次降息,为我国后续货币政策调整释放出了更大的空间,预计后续我国降准、降息的调整或加快落地。对于房地产市场而言,5年期以上LPR有望进一步下调,居民购房的C本也将跟随下降。
上海易居房地产研究院副院长严跃进也认为,美联储降息对房贷政策有积极影响,今年9月份至年底LPR降息概率和幅度会增大。宽松贷款政策下,将进一步降低短期和中长期贷款C本。房贷C本据此也将进一步下降,有助于降低购房C本和提振购房消费;
中原地产首席分析师张大伟分析称,国内降息也是难免,很快会出现降准降息,最快(9月20日)LPR就可能继续降息。此外,美元开启降息周期后,中国未来几年降息空间加大,低利率时代来临,房贷利率跌入2区间。
“517新政”实施以来,新房首套房、二套房房贷款利率持续走低。中原地产研究院统计数据显示,2024年8月,全国首套房平均利率已经跌到了3.25%左右,二套房贷款平均利率为3.6%。整体房贷8月平均利率在3.3%左右。
目前,多数城市的首套房贷利率已降至2.9%~3.4%间。一线城市5年期以上房贷利率最高的北京上海是3.4%,广州低至2.9%;二线城市普遍为3.1%,南京低至2.95%。
“短期看,房地产政策取向肯定会宽松,市场期待930发布重磅政策。当前市场期待的政策很多,从存量房贷利率调降,到一线城市不限购,再到融资全面支持。”张大伟指出。
他认为,全球大放水时代来了,2014年930全面放松,2016年930全面调控收紧,2022年930“降低公积金贷款利率、放宽首套房按揭利率下限”,2023年9月“调降存量房贷利率,放松认房不认贷”。每一次930都牵动着地产人的心。
有助引导存量房贷利率下调,降低房企融资C本
中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉搜狐财经:“美联储降息有利于提振升值,促进中国央行降息降准、下调存量房贷利率,加快国内房地产市场的筑底。如果央行在9月份采取降准降息、降低存量房贷利率等措施, ‘金九’楼市在后半段会出现一波交易小高潮。”
严跃进也指出,美联储降息有助于引导存量房贷利率的进一步下调。此前关于“存量房贷下调80个基点”的讨论较多。此次政策后,存量房贷利率下调的可能性增大。若确实下调,那么对于“100万贷款本金、30年期等额本息”的按揭贷款来说,每个月约可减少500元月供支出。
“美联储降息对存量美元债和新发行美元债等,也都会带来积极影响。对于中国房企的美元债而言,后续债务化解的压力会减少。同时对于新发行的美元债而言,其融资C本降低,也有助于中国优质房企进一步拓宽融资渠道。” 严跃进分析道。
同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫也认为:“对国内房企的融资环境是利好,融资C本有望进一步下降,但是更多还是集中在国央企这些相对优质的企业。”
影响不大,难改地产当下形势
从整体来看,谢逸枫指出,“即使中国也跟进降息,短期之内无法扭转房地产的颓势。目前,房价上涨的信号非常微弱,缺乏上涨的动力,首先是供求关系没有逆转,库存量高;其次,房企的债务压力和保交楼目标依旧很大;最后,居民的收入能力和购房能力较低,缺乏加杠杆的能力。”
从9月前18天的交易表现来看,“金九”平淡开局,中秋假期新房销售继续回落。根据中指数据,今年中秋假期期间(9.15~9.17)25个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降约29%。
“即将到来的国庆小长假,是否能C为‘楼市还魂周’,还有待观察,中国是否会跟进降息,存量房贷是否下调等,均是关键性决定因素。”
宋红卫也持相同观点,他认为美联储降息对国内房地产行业是利好,但是影响不会太大。资金外流的压力有所降低,但扭转不了这一趋势,毕竟那么大的息差还在,不会大幅度资本回流。给国内降息打开了空间,降息及按揭贷款利率下调对行业是利好,但是前面证明降息不能扭转趋势。
“房价的走势受多个方面因素的影响,降息只是其中一个影响因素,并且影响的程度不大,除非是国内超大幅度的降息有可能加快房价的触底调整。”
“预计今年的金九银十 cheng se不足,从五一的情况来看,五一长假销售情况不及去年同期,所以今年十一也不要报太大幻想。” 宋红卫说道。

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