楼市症结:无面粉则无面包

尐跳蚤

总结去年，本港私宅落成量终于突破2万伙，创出14年来新高，充分反映政府过去增加供应的努力成果，数字令人鼓舞。然而，要实现特首林郑月娥日前在达沃斯世界经济论坛所提目标，即是把供款占市民收入的比例由目前的70%大降至40%，这条让港人置业可负担之路仍嫌任重道远，各界诚须在增加供应方面再加把劲方成。

事实上，除了私宅落成量增多，一手推盘量也在增多，受益于「空置税」的助力，当前便有多个新盘正在「混战」，显示由「弄面包」到「卖面包」都加快应市，社会肯定乐见其成。惟将目光放远一点，情况却非特别乐观，因为私宅开工量由去年上半年的近1.5万伙，锐减至去年下半年的不足4000伙，这难免会影响未来落成量;故此，未来三、四年的一手潜在供应量，便继续维持在9.3万伙的水平，而建筑中但未售出或未发售的供应更按季微降2000伙。以上，说明土地开发进度尚要快马加鞭，否则「面粉」供应恐怕出现断层。此外，经济形势日趋不明朗，也不利于楼价变得更易负担。一方面，美国加息周期或提早完结，多少已令楼价再次蠢蠢欲动，跌势似有回稳苗头。其中，一手销情理想便容许了发展商不断加推单位以至加价，而二手割价求售个案亦明显减少，日前启德跑道地皮还以破纪录造价标售成为新地王……纵然，这不排除只是楼市「小阳春」，包括豪宅前景仍获市场看好等，但有关方面诚须注视后市发展。再加上，全球经济增长放慢，中美贸易磋商一波三折，香港作为高度外向的经济体自难独善其身;一旦失业率上升、市民收入减少，毫无疑问会令上车更加困难，届时即使楼价回调都恐「贱物斗穷民」。

必须强调，要令置业变得可以负担，方法不仅限于推低楼市。当然，继续增加供应，尤其是按土地供应专责小组报告建议「议而有决」兼且「决而有行」，必然有助推动楼价回调。不过，倘要实现供款占收入大削至40%的目标，则意味楼价或须大泻才行——无论是考虑经济承受能力，抑或出于实际情况，似乎均非最佳上策。所以，林郑月娥日前已调整了房屋政策，包括将公私营供应比例改为「七比三」，又陆续加推绿置居、新居屋、首置盘等资助出售房屋，包括分别以四二折、五二折、六二折的折扣率订价;凡此种种，都直接、有效地令市民上车更易负担，变相实现了林郑心中的房市目标。

惟要满足市民置业需要，归根究底的关键还在增加供应。由最新首置盘焕然懿居录得超额45倍，意味逾2万申请者将落空而回，到一手新盘在所谓「混战」之下，依然无惧客源不足而不断加价加推，无疑都凸显了楼市供不应求问题仍嫌严重，其中犹以公营方面最为僧多粥少。随着公营供应比例提高，难免会影响私宅的施工量和落成量;不过，在推进置业可负担的目标前提下，大家更应着眼的，固然是港人实际的上车容易程度方面。有鉴供款与收入的比率仍跟目标存在颇大差距，正如林郑月娥所言楼价明显地仍有调整空间;也就是说，放宽辣招之类肯定言之尚早，增加供应的工作更是任重道远。

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