你想预测房地产的未来发展，王石、任志强等大佬早已给出了答案

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房地产行业将发生哪些变化？房企又应该如何应对这些变化？几乎所有地产人都在如饥似渴地寻找未来的方向和答案。

早在在11个月前的首届中城联盟论坛上，王石、冯仑、任志强等10多位最有影响力的大佬就发表了房地产行业预测。详细研究，你会惊奇的发现，过去11个月发生的事情，比如前10强破千亿，二线城市暴涨等，他们当时都给出了准确的预言。而地产下半场、存量客户和存量房、房企金融化、小波动和大趋势，等等你刚刚产生的疑问，他们早在11个月前也已经给出了权威答案。

王石：未来的商机，在于链接更多业主

万科从开发到现在，2014年万科手中的客户，差不多是1亿平方米。一百平方米算一户，就是100万户。

100万户，平均一个家庭2.5-2.8个人，那就是250万-280万。这是2014年的情况。到了2015年，我们开始一个政策，要对外接物业管理。预计未来5年内，大概我们自己开发和接收的物业预计在4亿平方米，可以链接3千万以上的业主。我们有信誉、有服务、有质量。从保安、保洁，以及这些最基本的绿化，包括涉及到社区的教育、娱乐、健康、养老等等。你会发现这里的商机是在“+互联网”，而不是“互联网+”。

现在房地产流行O2O，万科新开发了一个网站，专门做建筑设计。比如说万科本身是一个大业主、大客户，我把设计要求放在网上去了，就会被接单。刚开始是几十家公司，运转了大约4个月的时间，已经有2000多个设计和设计配套的公司在接业务，不仅是接万科的业务，中城联盟的业务、更多同行的业务都可以放上去。

任志强：未来二手房交易会翻倍增长

未来10年房地产市场会是什么样？按统计局统计年鉴的说法，大概是190亿平方米。按照国土部测量，大概是230亿平方米。如果算220亿左右的住宅面积，达到70%的城镇化率，需要420亿-440亿平方米。未来10年，在现有的住宅基础上，建筑总量大概还要翻一番。其中包括人口增加，也包括人均面积的增加。

某些城市的二手房交易量已经开始略超过一手房，10年以后，二手房的交易量会4倍于一手房。再逐渐发展，大概是6：1，二手房的交易量达到60%。美国的高峰时间是达到9：1。

那么开发商是不是没有事情可做呢？不是。按照2.5%的折算，是20亿，这个数字和现在每年的竣工量差不多。开发商绝对不是没有生产的余地，即使不转型，新增的竣工量也仍然有10亿。

那个时候，不是买一大片地或者是在荒地里进行建设，而是有点像伦敦、纽约、曼哈顿，是拔掉一个楼再盖一个楼，这个公司一年就是10到20万的建筑量。如果在所有城市这样铺开，整个纽约大概就是20万的建筑量，新建的不到十分之一，而改造的有180万。

在未来发展的过程中，对旧城改造时面临几个问题。一是旧城很多东西是没有土地年限的。如果谁有本事，现在就用高价，或者比市场价略高一点的价格把那些没有土地年限的房子都买来，包括政府所有、公家所有、公共厂矿所有的。因为它一定会在未来进行改造。

为什么未来10年还有机会？因为我们需要大量的城镇化。中央财经领导小组特别提到还要建10个或20个类似于北京这种大城市，最少要有16个。预计这10年，还有大量的新建。

林中：未来房地产依然是支柱产业

第一，未来五年，我是坚定的看多。所谓房地产的泡沫不可能在五年内破裂、不可能崩盘。

很多人不买房，现在你的资产越来越小。现在在一二线城市换房，没有以前的房，一次性拿出巨额现金是基本不可能的。很多人已经失去了梯度改善的机会。

第二，房地产行业仍然是支柱产业。行业体量跟涉及相关产业部门的庞大，说明它都是支柱产业。

同时政府这只“有形的”手对这个行业的干预很大，一定要调控。未来五年内短周期波动的概率还是非常大的。

第三、人口政策和人口流动。放开二胎政策出台以后，我们跟相关机构进行了调查。根据人口的流动和市场的变化，一线城市的人口流入增速开始降低，二线城市的人口增速持续升高，三四线城市的人口持续流出，这对未来的市场将有巨大影响。

第四，行业处于高位平台期。行业的增长来自于大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼。行业竞争格局的变化、集中度的进一步提升，很快会看到Top10的门槛要达到1000亿，Top20的门槛达到500亿。未来能活得好的应该就在Top30之内。在住宅和商业的主流市场，大而强的会活得比较好。

第五，市场的进一步变化。一线城市已经开始从开发销售阶段逐步进入经营持有阶段。两年前的重要指标，二手房和一手房的比例超过1：1。

未来土地的再利用、都市的再更新，可以在一线城市实现。二线城市是开发销售的主战场。三四线城市是持续的去库存。一二线城市的改善性需求、投资性需求开始增长。一二线城市取消限购以后，苏州、南京、合肥都卖得很好。过往自住和投资的比重是9：1，今年的投资比重显著增加，包括深圳。深圳这一轮房价的暴涨，投资的推动占到非常重要的因素。

田明：绿色地产是未来主流

如今，雾霾已经出现了，大江南北都是PM2.5，南京、上海、武汉这些城市跟北方城市一样，空气也不好，有时候污染程度比北京还要严重。

作为开发商在PM2.5的问题上有两件事情要做，第一件事情是应该把室内的空气环境做好，把PM2.5过滤掉，不要进入室内。人一般80%以上的时间在室内。第二件事情更重要。其实开发商也是PM2.5的制造者。社会总能耗47.8%是房地产建筑业，排在第一位，欧美国家的房地产建筑业消耗的能源也是。所以房地产行业应该加强房屋节能，做绿色建筑。

绿色建筑的定义是什么？从项目的建造到运行、维护，一直到最后的拆毁、消除，全生命周期的能源消耗、资源消耗最小化。它有一个非常重要的前提，就是在满足人类必要需求的基础上，全生命周期的资源、能源消耗最小化。这是我对绿色建筑、可持续建筑的理解。

房地产未来的路是走绿色、科技、环保的发展方向。如果房地产不再作为投资品，而是居住品；当供大于求的时候，买房时消费者除了在地段上的选择外还会考虑选择买怎样的房子，那一定是买更健康、更环保、更舒适、更省钱、高品质的房子。所以未来的地产商至少有一条出路，就是盖这样的房子。