房企10强，未来谁升、谁降？｜上篇

地产资讯

文\潘永堂

地产开发作为房企主航道，到底还能跑多远？

目前来看，至少5到10年没问题！

新问题来了，未来5年地产格局会如何变化？

今天的地产10强，会是5年后的地产10强吗？

老潘的回答，当然是NO。

千万不要以为今天的地产10强就尘埃落定，行业正在残酷的洗牌中，未来既是剩者为王，更是胜者为王，未来3到5年后的地产10强，将是一个新座次，新排名、甚至会有几个完全的新面孔现身10强！

比如类似旭辉、世茂等就内部喊出未来进军TOP10的目标，

比如新城，就算是2018年地产新10强的新面孔；

而事实上，最近几年业绩增速最猛、持续高增长的，也正是地产20强、30强到50强，第一梯队增速在下降，万科上半年业绩增速仅仅9.9%，碧桂园也仅仅42.5%……在这批以“爱拼才会赢”为主旋律的第二梯队房企中，一定有几家会冲入地产第一阵营即10强阵营。

洗牌集中后，未来3到5年，10强即将占据行业50%蛋糕，总计6万亿到8万亿左右。

也就是说，未来10强，规模平均值上大约在6000亿到8000亿；

当然具体来看，老大可能1万亿、甚至1.5万亿；老10可能都4000、5000亿了。这听起来似乎有点天方夜谭，但老潘说一组当下的数字，或许你的接受度会高一些，截止目前，恒大土储可售货值大约5万亿，而碧桂园4.67万亿（含基本锁定还未签约土储），融创3.29万亿……你就能看出这些巨头们的“野心”和“雄心”，就已司马昭之心，路人皆知了！

这种“集合集中”的势头，从1000亿房企的个数爆炸式增长就可以看到，预计2018年将突破30家，事实上，眼下前8月就有13家房企破千亿了。

更长远来看房地产的格局，其实不用讲30年河东、30年河西；仅仅只需5到10年的窗口期，地产格局就会沧桑巨变。

据统计，仅20年，房企百强名单就几乎换了90%；而5年前百强榜，目前仅仅只有53家还“活”在名单里；14年前则更是仅有19家房企还留榜单里……比如你还记得昔日叱咤风云的顺驰、合生创展等吗？

如今，新问题来了！

未来3到5年，今天的地产10强阵营，谁会掉下去？谁又会升上来？

这是一个有趣的问题，也是一个短短3、5年就可以看到结果的追问。

事实上，就在最近2、3年间，地产10强榜就非常震荡，10强座次可谓“此起彼伏”，而冠军更是皇帝轮流做，从万科到恒大再到碧桂园，3年3个不同冠军。而整个10强名单更是“上上下下”。

就在这2、3年，巨头们都被“挪窝”了：

碧桂园、融创、新城“3大民营房企“大踏步崛起；

老字号万科、中海从高位滑落，而万达更是显著掉队；

华润、保利、绿地、三大央企国企排名基本“维稳”；

而“波动反复者”有龙湖和金地2位同学。

龙湖，是在前些年滑落后如今又重返第一梯队

金地，是在前年重回第一梯队后，如今今年又掉队了

未来3、5年，地产10强，谁又会杀入10强？现有的10强房企，谁又会滑落？谁又会崛起？尤其是19大房地产长周期调控大基调下，一种潮水退去的“淡市感”，但这个时候，反而是高手对决的时候。

有时候你的“退步”，其实不是你没进步，而是实在是对手比你进步更猛更快，反而让你的小进步，变成了客观的“大倒退”。

戏谑的说就是，不能怪自己不优秀，只能怪敌人实在太狡猾，今天的地产10强，一面是行政策的高压强，一面是对手生猛的刺激，一面又是大企业病、文化稀释、效率降低的自身顽疾亟待破解……

到底地产10强，未来谁会上升谁会下降？这的确很难回答。

其实从最近2、3年楼市格局之变，我们其实也可看出一些端倪。

这两年10强中迅速崛起的碧桂园、融创、新城，他们都是“民营企业“，而央企国企即使占据融资、资金和政府关系优势，也只能做到10强名次基本“维稳”甚至是掉队，类似在坊间也传闻，老司机万科国企化后，中海组织人事折腾后“活力”已不如以前……

某种程度上，这几年，大型民营房企在地产行业的“战斗力”已是相对领先了。

背后的原因也是可追溯的——民营企业，无论是战略的狼性，目标的野心、还是运营机制的灵活，抑或组织的创新和信任式放权，业务的效率死磕、激励制度的大开大合、跟投的舍得……国企，整体性已经没办法和民营房企PK，说白了，这是两种体制就天生决定了。

相对而言，国企太慢了，太保守了！（当然某些国企、央企也是非常凶猛）

比如在决策效率上，国企是金字塔组织下的层层审批的低效，有严格审计一路伴随；而民企则是高度扁平化，甚至果断放权，靠得是信任，让听得到炮火的人快速指挥战斗；

比如国企一个新战略、新打法起码要反复论证七轮、八轮验证、害怕一丁点差错，哪怕有30%的风险、70%的把握可能也会果断放弃，但民企则是爱拼才会赢，有60%、70%的把握，多半就会勇敢出击；

比如在组织激活上，国企员工人浮于事的占比会相对偏高，而在薪酬层面更是相对民营房企更低，比如保利地产薪酬就相对偏低、落差很大，中海薪酬行业地位与昔日利润王地位也是极不相符，而民企动辄1个亿奖金，绑定的跟投，高额股权激励……人与团队的能动性和潜力能力的小宇宙，都被最大化爆发。

未来楼市分化中，如果在国进民退层面没有大的变动，那么国企央企房企或许会有些掉出地产10强，而一些勇于进取、战略一流、执行力一流，能力均好的民营房企或者冲入10强，或者在10强中座次继续上升。

未来3、5年，是更深度分化的3、5年。

未来3、5年，是个最坏时代，也是个最好的时代；

而对地产10强而言，则是一个高手过招的厮杀时代；

很多时候，上进、进取是一码事，激进又是一码事；

很多时候，对碧桂园、恒大这些房企而言，很可能它最大的敌人已不是同行，而是它自己。

还有一种情况是，有的房企不那么高歌猛进，但只需以合理速度稳健前进、不出错，也或将“稳定的“活到最后的10强名单里。

未来无论如何，地产100强的排名已没意义，未来只有10强、20强会闪亮中国！

在这种分化集中趋势下，后期老潘也将深度聚焦地产TOP10的跟踪解读，也会对不同房企进行战略、运营PK，今天周末特别分享好友天下传媒卢丹的一篇文章，算是对地产10强进退的一种深思和预测。

作者：卢丹

来源：地产财富会

对房地产行业而言，今年是最好的”结算周期“（利润大涨），也是最差的“市场周期”（调控加剧）。

土储是“粮仓”，决定未来规模，但能否最大价值化，还得看产品这一变现能力。反过来，土储好坏，又反过来制约产品，因为好产品需要更宽裕的财务空间。

碧桂园、恒大、万科、融创、保利这5家预计全年销售额将超过4000亿的房企，基本构成了行业头部力量。

随着融资收紧、调控深入，头部房企的分化也已经开始。

较量1：10强土储货值的PK

量级壁垒决定未来规模座次

今天的土储排名，将直接决定3、5年后业绩排名。

据克而瑞数据统计，截至8月31日，包括招拍挂和并购土地，恒大、碧桂园、融创的土地储备建筑面积分别为3.3亿平方米、3.1亿平方米、1.8亿平方米，占据行业三甲。

表1：房企土地储备面积总量排行榜（截至2018年8月31日）

数据来源：克而瑞地产研究；制表：地产财富会

克而瑞的统计口径中，融创的土地数据并不包含旧改数据。实际上，2018年中报显示，融创还有超过七千万平米的旧改等协议状态土地，实际土储总面积达到2.31亿平方米，因此

融创与恒大、碧桂园同属“2亿以上的土储俱乐部”。

之后的“保利、万科、绿地”则在1亿级体量

面积只是一个维度，还要看货值。

恒大以约5万亿元的可售货值占据榜首；

融创以3.29万亿位居第二；

碧桂园以2.81万亿元位居第三（如果含基本锁定还未签约的土储1.86万亿，总和是4.67万亿）。

在城市布局差别较大的情况下，土储面积和货值是同样三甲，说明头部规模壁垒已经形成。

在拿地渠道或方式上

融创，是典型的并购模范生，现有土储中超过50%来源于并购。

恒大这两年也在走并购模式，但城市布局与融创有较大差别。

碧桂园则是通过下沉三四五线的凶猛充量。

相比之下，更依赖公开市场拿地的万科、保利、绿地们就开始落后。（一个原因是他们都是央企国企，所以并购拿地会遭遇一些助力。），他们企业的性质，决定了其并购决策相对融创恒大更不灵活。

克而瑞数据显示，2018年1～8月，恒大、碧桂园、融创分别以7731.6亿元、7427.2亿元、6087.8亿元的新增土地货值位居行业前三，其新增土地总面积也名列三甲。

图1：克而瑞2018年1-8月房企新增货值排行榜

值得一提的是，这两年“被耽误”的传统巨头万科正在觉醒。克而瑞数据中，万科1~8月新增土地面积达3284万平方米，货值达4733.9亿元，位列行业第四。

虽然万科今年喊着去地产化，但在拿地补仓上却一直没闲着。

未来，恒大、碧桂园、融创，几乎锁定未来三五年的头部阵容，而这个壁垒一旦建立就很难再被超越，特别是建立了核心拿地能力的企业会更加游刃有余。

因此，这三家房企近年来的销售增长也非常明显。

恒大2015年至2017年合约销售额年复合增长率为57.74%，

碧桂园同期的合同销售年复合增长率为98.24%，

融创合同销售额年复合增长率达到了130.39%，为一线房企之最。

表2：15-17年一线房企销售业绩年复合增长率排行

数据来源：房企上市公司年度报告；

制表：地产财富会

较量2：土储质量的PK

“同期售价成本差”决定利润厚薄

土储货值决定未来规模，

但未来利润厚薄，却是另一套算法。

想要更高利润，要么卖得更贵，要么卖得更快，但还得看土储质量的“颜色”。

先看拿地成本：数据显示，截至2018年6月30日

恒大土储成本仅为每平米1683元，上半年新增土储成本更低至每平米1446元，这也是TOP10房企中最低；

碧桂园今年上半年新增土储成本为每平米2387元；

融创截至8月末的土储成本每平米4470元，今年1-8月新增土储成本为每平米3620元。

只看绝对值太过片面，因为还不能脱离土地所在的城市地段。

恒大土储货值位于一二线城市比例约68%，融创则有高达92%的土地货值位于一二线及环一线城市。一二线城市土储占比越多，售价也就越高，特别在三四线城市降温的当下，这种布局优势更加明显。

拿恒大和碧桂园对比很有意思。

从城市布局来看，恒大显然比碧桂园有更多的一二线城市布局，理论上碧桂园在土地成本上有更大优势，但其2018年上半年的拿地成本，实际竟然还比恒大高出近1000元。这一方面凸显恒大的并购优势，另一方面表明碧桂园的未来利润空间，可能会相对薄弱。

再简单、粗略一点计算，如果以2018年同期销售均价减去同期新增土储成本作参照标准——即“同期售价成本差”，则可以更直观地看出土储质量的优劣。

虽然两者存在时间差，城市差，但由于这三家房企的售价和土储同比变化不大，这个数据依然有参考意义。

恒大2018年上半年合约销售均价约为每平方米10468元，其“同期售价成本差”为9022元（同期新增土地成本1446元）；


碧桂园上半年销售均价约为8848元，其“同期售价成本差”为6461元（同期新增土地成本2387元）；


融创是TOP10房企里销售均价最高的，今年前八月合约销售均价为每平方米15520元，其“同期售价成本差”达到11900元（同期新增土地成本3620元），是三家最优。

表3: 房企土储前三甲的同期售价成本差对比

制表：地产财富会

“同期售价成本差”越大意味着什么？

意味着未来利润的厚薄；

意味着具备更灵活的价格调整空间；

意味着在市场下滑期也有更大的财务空间去打造好产品；

之前说了，今年是最好的结算周期

房企中报整体利润“大丰收”。国泰君安对42家A股重点上市房企中报测算，其整体母公司净利润同比增幅为41.9%。而同期，恒大的母公司净利润同比增长为63.6%，碧桂园归母净利润同比增幅为72.5%，均是远超行业平均水平。

而土地质量极优的融创，利润增幅也占据行业之最，上半年母公司净利润同比增长高达389%。实际上，无论市场周期如何，融创长期保持着利润的高幅增长，2015至2017年，其母公司净利润年复合增长率高达83%，远超行业水平。

融创持续保持利润增长通道取决于两点：

一是城市判断，聚焦一二线城市；

二是并购模式，以更低成本撬动更大货值。

融创当前2.31亿平米土储中，有50%通过并购获取。今年融创新增土地成本约3620元/平米，按照其平均销售单价15520元计算，约投入300亿元撬动超过2000亿货值。（招怕挂拿地货地比大概是2到3，但因为有了并购，融创新增土地货地比竟高达7倍）

图2：并购经验、口碑的累积，让融创获得了更多合作伙伴，并通过并购合作等多种渠道，在更合理成本下获取了质量更优的土地储备。

孙宏斌在香港中报发布会上表示，目前市场的焦虑来源于两点：一是布局错了，三四线城市冷的太快；二是限价，导致此前公开市场高价拿的地没有利润空间。“融创在这两方面都没有问题”。

所以在利润增长这条路上，融创和碧桂园分化鲜明。

融创凭借聚焦一二线城市做高端改善型产品，获取消费升级红利，以并购获得更优质土地，以产品力做更好的房子，走“卖得更贵”路线；

碧桂园则基于其三四线的城市布局和公开拿地方式，只能选择压缩成本和加快周转，走 “卖得更快”路线。

较量3：产品力的PK

去杠杆时代的“新杠杆”

土储决定生产资料的优劣，但能否更好变现，还得看产品力。过去房地产讲的是钱和地，但在去杠杆时代，产品成为撬动土地的“新杠杆”。

每家房企都会讲产品力，但如果生存都谈不好，产品便是无源之水。如果一边是曾经高价拿的地，一边是市场下行、限价限购，产品减配成为必然。

对比恒大碧桂园万科融创保利等一线房企发现，近年来融创在市场上的产品口碑优势明显，陆续在许多城市开发出叫好又叫座的项目，壹号院系、桃花源系、九府系等产品线已经成为业内学习标杆。特别在高端改善型领域，融创几乎是头部房企最优。

最直观的结果是

住融创社区的开发商越来越多，

学习融创产品的同行也越来越多。

独立第三方数据也在作证：据赛惟咨询调查， 2018年上半年，融创客户满意度高达92分，成为行业标杆。

回归商业逻辑，融创近年来产品力大幅提升，有其必然的规律与动力。

首先是充裕的财务基本面。并购之下的土地成本优势，和高度聚焦一二线核心城市的布局优势，都让融创有更大的空间去升级产品、去做产品和服务的“增配”，获取本轮消费升级之下的“产品红利”。

其次是独特的商业模式。融创拿地核心是并购，而并购除了口碑和经验积累之外，还要能够对项目进行价值提升，这极大考验产品力。孙宏斌也表示，为什么很多企业上门找融创并购合作，除了厚道外，还因为融创能够把产品做好，能够获取更高的产品溢价。

纵观土储前三甲，恒大、碧桂园融创均已形成了独有的商业模式，并搭建出各自的护城河和安全壁垒。

恒大凭借强大的“财技”做多元投资布局，无论是产业还是城市的投资广度都要远超同行，形成了金融、投资驱动型的商业帝国。

而融创和碧桂园则更像两个极端：

碧桂园聚焦三四五线城市，获取金字塔底部的人口流量红利，依靠产品复制和高周转获得增长。

融创则聚焦一二线核心城市，获取金字塔顶部的消费升级红利，依靠产品力、并购力来获得增长。

融创已经形成了以“产品力”为核心驱动的商业模式：强产品力支撑并购能力，并购获取更优质土地，优质土地给做好产品更大空间，最终完成规模与利润的双增长。这个“好产品-强并购-高增长”的闭环发展模型，在行业中独树一帜。

这也注定未来三家头部房企的分化

恒大如其名“恒者大”，将建立起产业规模的绝对壁垒；

碧桂园依靠下沉走量，获取中国未来人口基数最大的城镇化红利；

融创则更加均衡综合，专注核心城市的高端生活消费，形成“产品力、规模、利润”三个指标的全面增长。

如果类比电商，恒大便是地产界的淘宝，碧桂园便是拼多多，融创则是京东了。

END

专注地产30强之变

地产总裁内参

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