易宪容：房地产投资者最需关注这两大信号——“财经”V课

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“房地产市场需要重新定位，这种调整最重要的政策是什么？在我看来，不是我们现在常说的限购限贷，限购限贷的作用还很有限。”3月30日下午，在“房地产走势与大国金融”专场读书会上，中国社科院金融研究所原研究员、青岛大学经济学院教授易宪容担纲嘉宾，与现场读者分享近些年来他个人的最新观察和思考。易宪容素有“平民房地产代言人”之称，也时常一语惊人。在他看来，住房市场是否真正回归到以消费为主导，还得看进一步的政策信号。

本场读书会由《财经》杂志和中建投信托联合主办，是中建投信托自2013年起举办的第15场读书会，也是「财经」V课第一次承办的线下读书会。本场读书会上，讨论的焦点包括：透过备受关注的房地产市场和金融，如何理性把脉和解读宏观经济大势？继2016年楼市出现全国性、普遍性繁荣之后，2017年的投资决策要关注哪些问题？随着近期一线及热点二线城市房价的再次攀升和进一步加码的调控政策，市场再次迎来变化期，如何在看似混沌的当下，认清楼市形势并拨云见日？

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当前房地产市场到底发生了什么？

2016年前三季度，除上海、南京、合肥等少数城市外，大多数城市仍以去库存作为政策导向，但自“9·30” 开启22城密集调控之后，以“四限”（限购、限贷、限价、限钱）为代表的调控政策不断在热点城市蔓延升级。

“去年房地产市场的繁荣是全国性和普遍性的”，易宪容说，近年来的同期数据显示，2016年是中国房地产政策变化最多、成交规模最大，地价房价创新高的一年。数据显示，2016年全国住房销售面积达15.7亿平方米，住房销售金额达12万亿。易宪容认为，2016年房地产市场出现了前所未有的全国性大繁荣，不仅销量陡增，房价也出现前所未有的飞升。

易宪容分析称，房价上涨的动力并不是因为货币“放水”，而是银行信贷的快速增长。在推出更新的调控政策之前，很多地方政府实际上是通过“认贷不认房”和较低的首付比例等政策来鼓励居民利用金杠杆购买更多房产。此外，近年来互联网金融的爆炸式增长也提供了外部金融条件，加上P2P公司提供的“首付贷”等金融工具，更加助推了房地产的投资热潮。

投资者最需关注哪两大信号？

易宪容梳理了2016年出台的政策后发现，中国的房地产市场正在重新定位。2016年5月，人民日报刊发权威人士的讲话，表示“房地产可能会引发金融风险”。12月份，中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性，将房地产市场重新定位回归到居住和消费功能，会议指出综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。

2016年“9·30”政策之后，一些城市的住房销量有所减少，但销售价格没有下跌，出现上涨态势。易宪容分析称，过去的十几年来，中国的房地产市场出现了前所未有的繁荣，在当前调控政策密集出台的大背景下，他认为不管是房地产开发商还是个人投资者，利率的变化绝对是最需要关注的。

“全球市场之所以泡沫泛滥，就是因为利率跌到最低水平，未来的利率会怎么变化？这是影响房地产市场价格调整中最重要的因素，也是房地产市场是否能够回归到为居住产品的关键点。”

从投资的角度，易宪容特别提醒称，需要关注的第二大风向就是房地产的税收政策。他举例称，为什么投资商铺或者商业地产达不到良好的收益？原因之一就在于商业地产的交易所得税非常高。

易宪容说，真正要引导房地产投资，还是得通过税收政策来调节。对于近期热议的房地产税，易宪容认为那只是房地产税种政策的一部分，诸如房地产交易税、房地产交易所得税、房地产控制税等也都是房地产税收政策的组成部分，地产投资者以及房地产开发企业做投资时，不能以偏概全，要把税收政策的未来看清楚。

“房地产市场的重新定位能否真正落实，一看你的利率是不是上升，二看你的税收政策是不是调整。” 易宪容说，利率和税收政策反映了政府对市场的一种预期。

易宪容建议投资者在财富有了一定积累之后，投资理念应该有所变化，尽量把财富投资放在风险低、流动性好并且安全的地方，以保障获得良好及稳定的收益。

基于往年的楼市态势和今年的市场信号，易宪容预测称，2017年房地产市场仍会在新一股的调控过程中走向繁荣，但不排除一些突发政策和情况，毕竟房地产是周期性波动的行业，瞬息万变的政策值得密切关注。