世茂跌出地产前十 闽系大哥许荣茂却说这是主动调整

经纪圈客服

经济观察报 记者 谢敏敏从业绩上看，过去两年明显“掉队”了。

这家曾是千亿房企最热门候选人的闽系房企领头羊，自2015年开始跌出房企排行榜前十的位置。2016年，千亿房企已达12家，世茂的排名则滑落至16名。曾经规模不如世茂的融创、绿城、华夏幸福、龙湖甚至是新城控股，如今都在规模上超过了它。

世茂董事会主席许荣茂和副主席许世坛却说，这是世茂过去两年“主动调整”的结果。

“在很多方面有很多调整，比如客户满意度、优良质量百分比，包括负债、利息。所以我们这两年是主动调整，因为我们负债是正的，如果库存太多，心里沉甸甸的，现在把大部分滞重库存卖掉，心理压力没那么大，质量好了，风险少了，成本低了，盈利空间就大，所以我们主动调整战略，把速度降下来。”在3月29日召开的投资者会议上许荣茂说。

许世坛称2017年是世茂的增长年，对外公布的销售目标是800亿元，同比提升17%，并计划拿出350亿元用于购买土地。经济观察报获悉，世茂此前对内公布的实际销售目标是“保900亿冲1000亿”。

显然，世茂希望自今年开始在规模上追赶那些已经遥遥领先的同行。它能如愿吗？

两年调整

世茂年报显示，截至2016年12月31日，集团的累计合约销售总额约为681.2亿元，同比上升2%；营业额上升至592.9亿元，同比增长2.7%；累计合约销售总面积约为491.8万平方米，同比下降11%。

在多家房企销售额实现大幅增长的2016年，2%的业绩增长并不是一份令人满意的成绩单。

业绩滞后的背后，是世茂战略的几度调整。

2011年，世茂开启了内部变革，“加快去化”和“规模增长”是关键词。去职龙湖的职业经理人蔡雪梅正是在那一年“空降”世茂，全面掌管营销工作。

蔡雪梅带领营销团队打了一场漂亮的攻坚仗，世茂实现了规模上的大跨越，连续三年跻身中国房企前十强，连续两年复合增长率超过50%，成为千亿房企最热门候选人。

2014年中国房地产企业销售金额100强排行榜名单显示，当年世茂凭借707.8亿元的销售额，居第八位。

但规模增长并非毫无代价，“我们前两年增速太快，负债太高，库存太多，利息也上去了，工程质量也没控制住。”许荣茂反思说。

2015年起，世茂发起了第二场变革，关键词有所变化：利润、回款和质量，规模退居其次。

这场为期两年的变革，包括方方面面：首先是调整供货节奏和结构，在三四线城市实现严格的“以销定产”控制开工，将供货的重心转向毛利率相对较高、库存去化风险较低的一二线城市；其次调整新增土地投资导向，将90%以上的新增投资放在一二线城市；第三，加强对投资性物业的运营管理；第四，降低融资成本，调整债务结构，持续业务、产品和金融方面的多重创新。

“现在谁也不知道市场会怎么样，你负债少了，好的产品多了，风险少了，抵抗能力就强了。总是去争抢拼，我觉得是不健康的。”许荣茂强调，不要因为规模做大而牺牲好几方面的效益，经过这两年的主动调整，“世茂的状态已经很好”。

财务数据呈现出来的，确实是一个更为稳健的世茂。

年报显示，世茂2016年的销售回款从2015年的570亿元上升到600亿元，销售回款率从2015年的85%上升至88%，高于同行水平；净负债率为53.4%，较2015年的58.1%下降4.7%，连续五年保持在60%以下；2016年加权平均融资成本从2015年全年的6.9%下降到5.8%，2017年目标是降到5.5%以下。

世茂方面表示，三四线去库存成效显著。2016年去库存销售262亿元，增长50亿元，三四线去库存销售额接近56亿元，较去年增长35亿元，一二线城市库存占比为67%，较年初提升7%；已竣工库存加2016年可售资源超过330万平方米，占2017可售资源的35%，同比下降8%；2017可售资源中新增供货约占65%，主要集中在一二线城市。

但是，世茂十分注重的毛利率数据有所下滑，由2015年的28.5%下降至2016年的27.6%，毛利同比下降0.6%至163.5亿元。

许世坛解释，这是因清理库存和2015年低售价项目入账引起的轻微影响，但因2016和2017年销售均价大幅度上升，2017毛利目标可提升至30%左右的行业较高水平。此外，2016年公司核心净利润为12.8%，2017年核心净利润预计进一步提升到15%左右。

许世坛说：“我们预留了一百亿的货源，如果把这一百亿高毛利的项目放在去年卖，可能毛利率也会有10%-20%的增长。但是我们觉得没有必要为了增长牺牲掉这个利润，因为今年卖，价格很明显比去年上涨十几个点，而且这些是净利润。”

重提千亿

经历了两年调整的世茂开始展露出规模追赶的迹象，对2017年也寄予了较高的期待。

虽然许氏父子在业绩会上宣称公司2017年的目标是800亿元，但世茂对内设立了更高的规模要求——保底900亿元，冲刺1000亿元。

这是自2014年提出千亿目标3年后，世茂再次向千亿规模发起冲击。

但如今房地产行业的大形势已经和三年前截然不同，3000亿元规模的房企达到3家，马太效应更为明显，竞争惨烈；这一轮的宏观调控政策也达到了“史无前例的严格”。世茂能否弯道超车，的确是个未知数。

为了实现规模增长，除了将在今年加大部分三四线城市的供货量，世茂还为2017年准备了350亿元的拿地资金。“今年购地肯定比去年多。我们计划拿到价值500亿元或400亿权益后的土地，希望60%是通过土地整理或者是战略合作拿到的。如果今年大规模参与公开拍地，利润会很低，而且即使拍也拍不到。但我们今年在上海拿了地，厦门也拿了便宜的地，在南京、深圳都谈得差不多。”许世坛说。

另外一块被许世坛看重并有可能实现大规模增长的业务是世茂的酒店和商业部分。

按照规划，世茂商业五年计划收入增长322%，酒店五年计划收入增长180%以上，其中商业毛利率预计由50%左右提升到60%，酒店毛利率由30%上升至35%。计划五年后持有20个商业项目，收入20亿元，面积130万平方米，办公类项目10个，收入10亿元，面积70万平方米。