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最近笔者看到一则新闻说：日本开始免费送房子,不限制国籍却需要永久入住。
先别乐，人家送的可是乡下的房子，如果选择永久入住就意味着要在那一直生活，那就需要在那有工作能养活自己，同时还要交税。
随着年轻人离开农村到城市工作，日本的乡村已经被废弃的鬼屋所困扰。据预测，到2040年，日本将会有近900个城镇和村子消失，而冈山就是其中之一。”冈山青年振兴局官员表示。
笔者也刚从日本回来，今天就来聊聊日本的“房事”，看日本房地产历史的兴衰，能给我们一些什么启示？
1
日本“消失的二十年”
大家都知道日本房地产崩盘是在1991年，那年日本楼市决堤，房价一泻千里，造成了历史上最大的房地产泡沫之一！当时大量银行和地产企业倒闭，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，跌到现在还未回血，每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。那楼市崩盘之前，日本人究竟在做什么？
上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂。
日本楼市狂热时，有两大“神话”一直刺激着所有投资者。
第一个神话是“土地不会贬值”。日本人多地少，人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮，土地价格不断暴涨，“地王”每隔几个月就刷新一次。
从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，更放出豪言：“日本人要买下美国！”
银座作为东京地价最贵的地方，有的住宅价格甚至高达4500万円/平米（约合250万/平米）！无论是实体企业还是金融机构，都不计成本将资金投入土地市场。
第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的，是日本过去几十年强劲的经济增长，日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来，日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。
为这一神话推波助澜的，还有这样一种信念：政府永远会支持房地产，日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎会有泡沫破裂的担忧？
然而，人们忽略了，当时的日本城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑 。
当时上到企业和机构，下到普通居民，没有人不在购置房产和股票，期待在持续的暴涨中大赚一笔。整个社会，到处都在讨论房地产和股票。企业做一年的利润，还不如一块地一天的涨幅，实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产，落后一步就等于落后一个世纪。
当时，日本政府奉行货币宽松政策。央行贴现率低，贷款利率同样非常低，商业银行鼓励居民贷款，而且随着日元不断升值，口袋里的钱一下子多出来许多，不但日本人有钱买遍全世界，国际资本也蜂拥而入，加入土地和资本市场炒作的大军中。
当时这种买房炒地的风气蔚为大观，更有媒体把这种狂热视同于经济繁荣，热烈鼓吹。然而，危机还是来了。
1990年，日本股票市场率先崩盘。短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50%以上。
接着，楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失，要求企业偿还贷款，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声而跌。
房地产企业倒闭，银行因为不良贷款率暴增而倒闭，普通国民住房转眼之间成了负资产。
崩盘的代价有多大？
20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振，二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。
这是所有日本人都难以磨灭的记忆。在日本有一个名词“泡沫经济”，特指八十年代那段疯狂的时光；从1990年至今的二十多年，日本人又发明了一个名词“失去的二十年”，失落情绪遍及整个日本。
时隔20年之后，日本经济开始温和复苏，但日本地价和房价远远未回到当初的水平。以东京都市圈为例，2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币（63.16方），均价不到4万元，还没回到历史最高水平。
2
日本现在的房地产
说回到最开头，现在日本的房子真的比人多了吗？
其实也是要分在哪里的房子的，东京的房子不仅不多而且供不应求，而乡下的房子则不断空置（因为年轻人都蜂拥到大城市工作了）这就导致了最开头的那则新闻，日本免费送房，送的是乡下的房子，而且还要永久居住。
日本乡下和东京繁华区的对比
其实总结一句话就是：人往高处走，水往低处流。
和中国一样，北上广不断有人口流入，而县城和农村则不断有房子空置，只剩下留守老人和儿童。
近10年日本的房产都处于一个很低迷的状态，基本不再有人炒房，一是因为不再有利可图，另一方面政府出台了各项税收措施去抑制房地产，就是不想让噩梦再重现。
首先在购买房产时一次性开支的税费：
房产交易税（房产取得税）：房屋评估价的4%+土地评估价的3%
印花税（印纸费）：5,000-10,000日元
房产过户税（登录免许税）：资产评估价的2%
购房律师费（司法书士费）：6-10万日元
中介服务费：房价的3%＋6万日元（不含消费税）
消费税：中介费和司法书士费的8%
保险费：火灾，地震保险（可选）
房产持有期间每年缴税的税费（日本有房产税）：
固定资产税（每年）：每年缴纳一次，土地评估价格×1.4％，房产评估价格×1.4％
都市计划税（每年）：每年缴纳一次，土地评估价格×0.3％，房产评估价格×0.3％
在房子转卖时还有资本利得税：
卖房子如果赚钱的话，对于盈利的部分还要征增值税，5年以内交易按40%交税，5年以上20%。
基本上没有什么套利空间，盈利部分都要交税。直接切断了炒房者的念想。
另外还有遗产税：
1000万日元以下为10%，3000万日元以下为15%，5000万日元以下为20%，依次累积，超过3亿日元税率就达到50%。
归根结底，是上述多方面因素导致，没有人再相信买房会赚钱了，自从1991年泡沫破灭后，房地产渐渐被日本人忘记。
3
是要大城一张床还是小城一套房？
当疯狂过后，生活还是要继续，人们更趋于理性，没人再去炒房，但是大城市的魅力依然如磁石一样吸引着每一个渴望的年轻人。还记得2017年那篇刷屏的爆文《北京，有2000万人假装在生活》吗？生活在东京的人，何尝不是正在经历个中生活的难，但仍然离不开…..
和北京赶人一样，东京的人口聚集问题更严重。东京圈的人口达3700万人，约为全日本人口的三分之一，是全球人口密度最大的都会区之一。中国除了港澳台（台北），没有一个城市人口密度超过它。
为了解决城市人口聚集过剩的问题，日前东京市政府公布了一项政策，从2019年起，将向从东京23区*迁出，到这些区以外的地方生活的人发一笔300万日元（约合18.5万人民币）的搬家补贴费。
也许很多人都在网上看过东京早高峰地铁的样子，人们像沙丁鱼一样挤在罐头盒一样的车厢中，到站后又如流水般蜂拥“流”出…….
那种压抑和窒息感伴随着每一个生活在大城市的人，仿佛自己再努力一点，这个城市的灯红酒绿就会属于自己一样。
说到最后，人都是永不满足的，都想要更好的生活，虽然在日本炒房实现财富暴击的机会已经不再了，但是对繁荣的、灯红酒绿的大城市生活，很多人还是趋之若鹜的，如果是你你会怎么选择？是要大城一张床还是小城一套房？
作者：朵拉
来源： 米宅海外 |
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发表于 2018-12-16 13:34:20
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