金地：千亿启航，产品研创寻求新增长

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文／克而瑞研究中心 沈晓玲、杨晶晶

过去的2016年，金地业绩实现突飞猛进，成为千亿房企中名副其实的“黑马”。业绩之外，金地在布局策略、财务状况及产品运维等方面同样可圈可点。

业绩：16年跨入千亿阵营，销售金额同比增长63%

2016年，金地全年实现销售金额1006.3亿元，顺利入驻千亿军团，相较于2015年同比增长63%，增速创下2012年以来新高。除此，行业排名方面，金地2016年晋升至第12名，较2015年第13名再度上升。放至千亿房企来看，金地销售增速也远高于阵营内平均增速45%，更优于同等规模华润、万达，可以说，2016年是金地蜕变的一年，从前期的蛰伏至迅速爆发。

布局策略大力调整是金地业绩从低谷走向高涨的关键。近两年金地转变原有布局思路，开始全力扑向一二线城市拿地，尤其是2015年，企业重点关注北京、上海、杭州及苏州等热点城市，全年于一二线城市的投资比重高达90%。进入2016年，一线及热点二线城市销售火爆，金地所布局的项目从中受益，持续热销，助力千亿规模。据企业年报显示，2016年金地旗下有24个项目的单盘销售超10亿元，全部来自于一线和核心二线城市。其中，武汉自在城的销售额超26 亿元，深圳龙城中央、北京未未来、上海天地云墅、上海都会艺境、武汉天悦等项目的年度销售额均在20多亿元，此外，广州天河公馆、上海都会艺境、北京华宸、北京未未来等项目首次开盘几近售罄。

前瞻性布局下，项目销售具备充足客源，同时于推案节奏方面，金地也一直保持高调，积极应对市场。根据金地每月公告，企业月度少则20个项目，多则50个项目有入市计划，且集中于市场销售节点加大推案力度，意在抢夺销售份额，如在2016年“红五月”、“金九银十”期间，金地相应计划入市的项目分别达到39个、51个，较前两月（3-4月、7-8月）有明显增加。

财务：毛利率提高仍有待提升，现金增加推动负债结构改善

行业内，金地可以说是一家均好型房企，尤为体现在稳健的财务状况，不管在市场下行，还是行情火爆，企业均可实现平稳的盈利能力，以及较为合理的负债结构。

盈利指标方面，金地2016年毛利率为20.5%，较2015年小幅上升，增加0.9个百分点。近几年，金地毛利率一直处于20%左右，此次小幅上升，一则由于销售向好，收入增加，二则在于企业强化成本管控，三费费用率较前期下降至4.8%。不过，放至行业来看，金地的毛利率表现比较一般，与行业平均水平还有一定差距（目前已公布2016年财报的A股上市企业平均毛利率为29.8%）。而反映在股东盈利上，不管是净利率还是核心净利率，均出现上升现象，其中净利率同比增加0.7个百分点至15.4%，核心净利率则达到10.6%，同比大幅增加4.8个百分点，盈利能力有了明显提升。股东盈利提升来自于期内结转项目规模显著增加，据金地2016年年报，期内房地产项目结算面积同比增长64.05%。若后续金地依然保持较高的结转效率，企业盈利能力有望进一步提升。

2016年，金地净负债率延续2014年以来下滑趋势，降至28%，较2015年同期减少22个百分点，销售收入大幅增加与债务规模有所减少因素叠加，企业净负债率下滑力度显著，符合金地一贯的低负债率风格。此外，从负债结构来看，长短期债务比上升至3.52倍，对比2015年的1.58倍翻番，企业短期有息债到期兑付以及长期债务比重增加，改善了负债结构。同时，受销售增长带来持有现金大幅增加，以及短期有息债兑付影响，现金短债比较前期迅速攀升，2016年达到2.66倍，相比于2013年-2015年期间多为持有现金刚好覆盖短期债务的现象，2016年金地呈现良好债务状况。

储备：货量可供4.5年左右开发，加速揽储才可赶超同规模房企

截止到2016年底，金地总土地储备为2950万方，参考年度658万方销售面积，目前土地储备可供企业4.5年开发，但从长远发展角度来看，参考目前公布2017年销售目标的千亿级房企恒大、碧桂园、融创及华润，4家房企销售目标较2016年销售额平均增长率为25%，若金地后续也保持每年25%业绩增长力度，那么当下储备总量仅供2年左右开发，企业土地储备有待进一步扩容。

体现在年度新增土地储备上，金地2016年新增地块33宗，获取土地储备533万方，以总投资金额399亿元计算，地块平均土地成本在7485元/平米。而结合权益比重，金地获取这些地块需投入资金为168亿元，仅占总拿地资金的42%，以低投入撬动大体量储备。具体到地块分布及拿地策略上，金地也有自己的考量。

主攻华北、华东区域，进一步优化土地储备结构。可以看到，2016年金地新增土地储备中华北区域比重高达37%，超过华中、华南两区域的合计比重，华东区域紧随其次，土地储备比重达到28%。金地颇为看重华北、华东区域发展，一方面在于京津冀一体化、江浙沪经济圈呈现的规划利好，区域内人口集聚，带来广泛的置业需求，重仓布局风险较小，利于企业长期运营，一方面源于自身优势可持续，近两年，华东及华北区域是金地的销售担当，2015年时，两区域均贡献过百亿销售额，2016年华东区域销售额达到175亿元，华北区域再度破百亿。金地深化布局，也是对土地储备进行优化。

于强二线城市大力揽储，关注潜力三四线城市。布局策略调整带给金地业绩高速增长惊喜，城市选择成为企业战略重心，我们看到了在强二线城市发力的金地，迅速揽储，几乎每月都进入二线城市抢地，其中有三宗地块单体量达到50万方及以上，分布于天津、武汉和沈阳。细化到城市分布，二线城市处于领跑，其新增土储体量有400万方，占比达75%，远超一线及三四线城市，其中，天津、武汉、沈阳、杭州4个城市土地储备比重均在10%以上，郑州、南京与苏州也有涉及，合计比重为12%，新增土地储备63万方。此外，金地亦关注潜力三四线城市，其新增地块集中于东莞、嘉兴两地。加码强二线城市揽储，一线城市仅在大本营上海巩固土地储备，同时关注潜力三四线城市，这一系列布局动作下，金地在为后续千亿地位谋保障。

转变原有保守态度，采取更多的合作方式。纵观2016年金地新增土地情况，让人眼前一亮的是企业拿地方式的转变，相比于2014年、2015年企业拿地方面“单打独斗”是常态，2016年，我们看到更多合作地块的出现，金地原有的保守态度发生大的调整，更加积极的顺应行业变化，为规模考虑。具体而言，企业新增33宗地块，仅有5宗为100%持有，且权益比重低于30%的地块有14宗，占比近半，“小股操盘”策略铺开，品牌输出同样可成为金地壮大规模的利器。

进入2017年，金地提速储备扩张，从CRIC监测数据来看，今年一季度企业揽入9宗地块，新增土地储备123万方，同比分别增长80%及17%。参考目前企业总土地储备有待扩容情况，未来金地在土地市场会有更多表现，二线城市也将是新一年企业布局的重心。

产品：入市户型向刚改类客户倾斜，八大产品线落地撬动市场

布局之外，产品方面的调整是金地谋求规模增长的又一重要战略。梳理企业近年在产品方面的动作，可总结为两大方向，一个是产品定位的转变，产品投入更多的倾向刚改型客户，迎合主流置业，一个是产品线的研发和创新，加大对八大产品线落地，并引入智能技术增加居住体验，同时创新小微户型产品，以差异化抓住潜在需求。

产品定位方面，金地有意减少中高端项目份额，增加刚改类产品入市。就各面积段户型成交比重而言，据CRIC监测数据显示，2012年-2016年期间金地所成交的项目中，不管是成交面积还是套数，140-220平米、220平米以上产品销售比重均呈现下滑趋势，而90-120平米、120-140平米产品的销售比重则处于上升情形，产品成交从大户型向中等户型倾斜，对应的客群也由中高端改善转向首置、首改类。具体到数据上，以套数维度，相比2012年，2016年90-120平米、120-140平米产品销售比重分别增加7个百分点及4个百分点，大户型产品销售比重则相应的下滑。随着2016年10月份以来新一轮限购、限贷政策加码，大户型产品受到较大影响，未来金地旗下入市产品侧重中等户型的概率会加大，销售比重也将再上升。

在产品线方面，2015年时金地对原有的产品线进行完善，加入风华和未来系列，形成全新的8大产品线，由此，企业实现比较全面的客群覆盖，定位来看，从刚需到改善至豪宅，业态方面，由住宅到社区商业，各产品系之间细分市场，如风华系打造新式东方住宅，主攻高端客群，而未来系力求时尚风格，迎合85后年轻客群，产品线完善强化金地应对市场风险的能力。可以看到，2016年风华系在宁波、杭州、南京、苏州等7个城市落地，褐石系升级产品也落地上海三个项目，获得不错客户认可，企业推进产品线落地以期品牌溢价。除此，在完善产品线之际，金地的Home+行动适时推出，为产品线注入新的元素，从生活方式、智能居住及户型设计三方面创新，于户型创新上，金地研发极公寓和优品宅产品，分别覆盖25平米、140-150平米面积段，通过灵动的内部设计，为年轻人、三代同堂型客户提供高精准匹配产品。这类创新产品出现，辅助企业对市场进一步细分，是行业发展的趋势。

结语展望：2016年，金地呈现的是一个奋力追赶的形象，从销售规模，到城市布局，乃至产品落地，都较前期有了明显的跨越。对于2017年，虽然金地并没有表态销售目标定在多少，但千亿起步会是意料之中，一季度，企业销售金额已超300亿，若能够保持目前的销售态势，则全年可轻易稳定千亿规模。除此，我们认为未来金地有两个利润点值得关注，其一是企业创新的产品研发，极公寓和优品宅打破标准化模式，满足个性化需求，相应样板房已推出，后续有望多城市上市，是可期的销售卖点；其二是金地产业园区建设，目前企业在京沪深、东莞与河源规划了产业园，部分园区已引入阿里巴巴、华为等知名企业入驻，当下国家层面对产业运作支持力度较大，未来这块业务有望成为企业新的利润增长点。