碧桂园秒杀其他房企的拿地之道：去拿能够获得成就共享的地！

经纪圈客服

都说：“地那咋了，一切就都咂了！”

为什么碧桂园攻城略地无一失手？原因无他，仅仅因为在碧桂园同心共享机制约束下，『去拿能够获得成就共享的地』成了碧桂园项目总的不二选择，说到底，这也是碧桂园制度的优越性......

今天就给大家分享：《同心共享机制约束下碧桂园的拿地策略》......

碧桂园在业界率先开启同心共享模式，能否实现成就共享，拿地是关键，必须在拿地期间认真分析当地市场，确保财务测算的真实性、准确性，提前做好现金流规划。只获取预期可获得成就共享计划超额收益的地块。

一.碧桂园拿地手法解读

❶.二三线城郊、四线城区”拿地策略

碧桂园一贯采取“二三线城郊、四线城区”拿地策略，成为区域全面领先者

①碧桂园城市选取策略

②碧桂园地块选取条件

③碧桂园地块规模要求

倾向于大规模拿地，地块基本在千亩以上，建筑面积达数百万平米。

④碧桂园取地决策

由过去集团“广撒网”与政府谈合作的全国统一拿地模式，2012年底开始权利下放至区域公司，以促进地区深耕与规模扩张。

二、简政放权，拿地自主化

碧桂园拿地权利下放，各区域公司投资团队都可在全国范围内拓展拿地，形成内部竞争机制：

碧桂园土地投资制度：

三、周一投资例会，提高拿地决策效率

每周一晚上两个小时的投资例会，大幅提高拿地决策效率

☼碧桂园拿地决策模式：

四、拿地-科学化测算和评估

碧桂园测算器系统优点：

二.碧桂园拿地指引

碧桂园拿地秘籍——获取优质土地，产品定位精准

1.深入市场调研——研究市场

深入市场调研——研究产品

深入市场调研——研究配套及绿化景观环境

2.碧桂园深入项目定位精准

1、根据项目地方情况进行不同产品组合：

通过不同组合下各产品建造成本、销售价格、推售周期、去货速度、净利润、IRR、成就共享金额等指标进行综合分析，采用能平衡销售与开发速度、项目获得最佳效益的方案。

2、建与众不同的当地标杆产品：

投资部门根据项目的定位审批报告，编制项目定案报告，报集团投资决策委员会审批。

如果集团审批通过了，项目部即可按计划全面推进该项目

3：碧桂园土地风险控制

碧桂园重点做好以下风险点排查：

4：争取优惠条件

充分利用政府招商引资阶段碧桂园集团所处的有利地位争取优惠条件最大化，并通过框架协议、备忘录或会议纪要等形式将优惠条件予以书面固化。

1、争取政府支持：

2、土地款溢价返还：

3、降低预售条件：

与政府协商提前预售，规范输出口径“分三步走”：

三.碧桂园拿地目标及保障措施

一、投资拿地目标确定

二、拿地投资模式：严格贯彻“143”政策

三、碧桂园投资拿地管理架构：

四、碧桂园投资拿地逻辑：

四.碧桂园拿地考核及激励措施

碧桂园通过建立奖励机制，激励各区域公司员工积极在全国拿地

①碧桂园区域拿地前提

Ⅰ财务指标：首年现金回笼（即自有资金首年要为正）

Ⅱ销售速度：能快速开工，市场支持快销，要实现开盘“清销”，去化率达70-80%。

②碧桂园区域土地拓展奖励机制

Ⅰ成就共享制度：区域可分享净利润的20%作为奖励。

Ⅱ拿地奖励：区域拿地按照一万/亩来奖励。

最后总结

碧桂园通过引入“同心共享”机制，项目总从盲目拿地转变为：去拿能够获得成就共享的地

从拿地到开盘平均时间由过去的6.7个月缩短为4.3个月，净利润率由10%提升到12%，年化自有资金收益率由30%左右上升到56%，现金流回正周期由10~12个月缩短到8.2个月。项目周转速度提高了48%左右，净利润率提高了20%以上，为碧桂园问鼎行业龙头老大位置奠定了坚实的基础......