上海一小区近800套房子涉嫌违建，300套已被冻结交易，业主喊冤……

无极

11月底，约300户上海闵行区“保利·茉莉公馆”小区的业主，陆续收到了一封挂号信。拆开一看，里面的内容令大家瞠目结舌：这是一份“附有违法建筑的房屋认定书”。收到它意味着，这些房子已被认定存在违建，并因此被房地产登记部门“注记”，交易被冻结。

业主们左思又想，大家自拿房装修入住，一直都挺“守规矩”，从未有过违法搭建的念头。一个小区如此大量的房屋存在违建，会不会是城管部门“搞错了”？

小区有近800套房子涉嫌违建？

“保利·茉莉公馆”小区位于闵行区浦秀路，一、二期分别位于道路东西两侧，是个新建小区，2012年后陆续交房入住。两期共有居民1300户。

12月20日，解放日报·上观新闻记者来到小区了解情况。这是一个以叠墅、联排别墅房子为主的小区，还有少量小高层，楼盘档次并不低。记者在小区走了一圈，并未发现类似于阳光房等别墅小区常见的违建，整个小区看起来规整一致。违建究竟在何处？

事实上，这300户居民在收到挂号信时，和记者一样摸不着头脑。业主吴女士向记者出示了这封信，信件内容并不复杂，寥寥数语，仅告知房屋已被认定附有违法建筑。但关键的信息“违法建筑在何处”，信中并未提及。记者看到，认定书的落款单位是“闵行区城市管理行政执法局”，落款时间为“十一月二十四日”。

这封挂号信令这个平静的小区炸开了锅。大家纷纷揣测违建究竟在何处的同时，很快发现了事件的严重性：有正在办理房产证的业主反馈，交易中心已暂停了相关房屋的房产登记；入住的无法办理居住证；正在进行的二手房交易也不得不搁置。“小区门口原来天天聚集的中介们，一夜之间走得精光。”

更令人不安的是，从居委会主任处，小区居民得知：这300套房屋仅是第一批。在此前开展的存量违建排摸中，居委会总共排摸上报了小区中的近800套疑似违建房，后续的城管部门仍在认定中。



业主们收到的违建认定书。

祸起开发商赠送的“无底阳台”

违建究竟在哪儿？在小区居民的追问下，12月16日，闵行区浦锦街道城管执法中队在小区中张贴了一份情况说明，详细地向居民解释了违建的部位。

违建主要存在于小区的叠墅、联排以及小高层的顶层复式房的二楼阳台，这还得从小区交房时说起。以小区一期“一叠二”的叠墅房为例，这批房屋在交房时，业主发现一件很奇怪的事：二楼的大房间外侧，设计有一个4平方米左右的阳台。可当时，这个阳台框架、围栏都有，唯独没有地板。也就是说，一旦推开房间移门走出去，业主会直接从二楼掉至一楼。而在开发商保利地产装修完毕的样板房里，这里的地板是齐全的。



物业提供的一张资料图上，可以清晰地看到镂空的阳台。

业主询问开发商为何阳台要做成这样？开发商解释为一旦浇上地板，这个阳台就必须算一半的建筑面积。而镂空着，就可以将阳台的面积整体赠送给业主。这样变通操作已是业界时下“流行”的做法，而且，“阳台全送”也是小区的卖点之一。开发商称，交房后，业主可以自行用钢筋水泥将阳台地板补上，或者待开发商后期统一来补，恢复阳台的功能。业主告诉记者，一期的业主多数都是自行在装修时补上，因而在一期的少量毛坯房中，仍能看到地板镂空的阳台；而二期则多数由开发商统一补上了。补上地板后，一部分业主随后又在阳台外墙里侧装上了几扇窗户，将整个阳台彻底封闭。



业主或自行或在开发商的帮助下将阳台地板镂空处补上，并在外墙面内侧装上窗户。

当初的卖点，成了如今的“祸端”。居委会将上述情况上报后，浦锦街道城管将“补地板”、“封窗户”的行为认定为违法搭建。300封挂号信正因此而来。



城管部门提供的说明材料附件中，将上述行为定性为违法搭建。

业主喊冤，物业也称不可思议

对于街道城管的这一认定，业主们颇有想法。业主桑女士激动地表示，“这个认定于情于理都不对！”一来，家里有个随时会坠落伤人的“洞”，补上它是人之常情；二来，如果要追究责任，这样的设计也是开发商“有意为之”，作为业主是无辜的。多名业主认为，阳台这个区域在房屋外立面以内，属于业主的套内区域。封地板、装玻璃，既没有占用公共空间，又没有影响整体美观和房屋结构安全，为何会是违法建筑？

在小区保利物业处，物业於经理也表达了类似的观点。对于“无底阳台”这个部位，物业的观点是必须得补，这是必要的安全防护措施，不补将存在极大的安全隐患。尤其是小高层五楼复式套房，若是不补，业主若是从六楼漏下来，责任谁担得起？因而，在审核业主递交的装修方案时，物业对于业主补足阳台地板的行为未提出任何疑义。至于在阳台上安装窗户，物业也限定了样式和颜色，以保持风格的统一。物业经理表示，换任何一个物业来都会这样处理，“物业从始至终都没想到过这个会是违法建筑。”

此外，多名业主也对城管部门的工作流程表达了质疑。业主们认为，城管部门在认定违建前，理应到小区里来了解一下实际情况。即便确实是违建，也应该给业主申辩和整改的机会，而不是直接将房产“一冻了之”。

城管：未经允许的改动，就是违建

12月20日下午，记者又来到了浦锦街道城管中队。中队朱队长向记者强调，对于茉莉公馆违建的认定，是“以事实为依据的”。

据城管介绍，茉莉公馆的这些阳台，开发商在设计、建成验收时，这里都是空的，房产证上也没有实线标识。“房产证上没有的、没有确定实线标识的任何改动，必须要得到房产规划部门的审批同意才可以。而茉莉公馆没有一家能拿得出批复。”而且，城管部门称，在认定违建时，还特意请了规划部门到现场商量指导，违法搭建的认定并无问题。

浦锦街道城管中队表示，开发商的样板房中，阳台的地板补上了，这同样属于违法搭建，且“销售行为存在误导”。至于一些业主提出的阳台这里属于私人空间的说法，浦锦街道城管中队负责人称，“私人空间也不意味着想怎么改就怎么改”。打个比方，层高5米的房子，你在屋内隔一层出来，这属于“违法构筑”；申城随处可见的封阳台，同样也是违法搭建……

记者观察：尴尬的处境何解？

开发商玩了个小聪明，制造了一个卖点，业主也白得了一点使用面积，看起来是一件“双赢”的事，谁会料到会有这样的结局？

在此首先提醒申城的开发商和业主，慎重对待这种通过装修改造达到的“赠送面积”，切莫因小失大。

对于茉莉公馆的业主们来说，这一切的恶果如今均由业主来承担“有欠公平”，现实问题仍然需要一个合理的解决方案。存在极大安全隐患的阳台镂空处肯定得补上。怎样补才合法，希望属地政府部门、开发商、业主能够坐下来进行协商，拿出一个合理、合法的补救方案，把该改的规划改上、该补的手续补上。房产证上，把缺失的本属于阳台的那根实线画回来。

解放日报·上观新闻也将继续跟踪事态的进展。

题图来源：毛锦伟 摄 图片编辑：朱瓅

文/毛锦伟

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