未来五年房地产行业的三大变化

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在中国，房地产的话题总是引人关注。未来几年，房地产市场会发生哪些变化呢？前不久，全国知名的房地产综合服务提供商世联行的董事长陈劲松，在一次演讲中预测了未来三到五年中国房地产市场的几大变化。

第一个变化，城际交通将改变中国房地产市场的版图，一句话就是城界消失，大都市圈形成。房地产市场的版图将不再通过行政区域来划分，而是通过城际交通来划分。陈劲松提到一个事，今年春节后，深圳地铁、东莞地铁、惠州地铁三家公司，主动跟万科签合同。陈劲松讲，这个事情在过去根本不可能。那这回他们能一起主动来找万科，这就说明：在未来城市发展的方向上，行政意见和市场意见形成了共识。这个共识就是城际划分不是未来，城际连成一片才是未来。

未来三到五年，因为城际交通的大规模改善，中国会形成世界级的城市。目前世界级的城市，北京、上海都算不上，香港勉强能挤进世界前十。北京、上海只能进入前20。陈劲松判断，未来5年情况会有很大的变化，北京、上海、广州、深圳都会进入世界级TOP20的城市。中国在大都市圈形成之后，城市分化会更加严重。大都市圈、大城市群发展，是中国房地产未来3年最主要的发展方向。

第二个变化， 房地产新规则诞生。这一点更重要。陈劲松判断，从现在开始到2019年，房地产行业会发生很大的规则改变。30年河东30年河西。近几年是规则的改变期。这里说的不止是房地产税，而是说一切房地产的基本前提条件都可能改变。

比如说：预售制度，是因为过去开发商没钱。按揭，是因为老百姓没有钱。土地财政，因为政府也没有钱。30年前因为我们没有钱才出了一系列的制度。但现在，情况变了，市场不缺钱，甚至资本开始过剩。那行业的规则就面临变化。为什么我们要加紧建设？房子不够用啊。现在也情况不一样了。也就是说，行业的前提条件都在改变。所以陈劲松提醒，未来三到五年最重要就是关注新规则的诞生，主动做好准备，适应新规则。

第三，目前的一些房地产创新不是主流。比如说短租公寓，这个东西在美国做得多好，但在中国怎么就不行呢？因为太早了。我们的长租公寓都没有起来，就更不要说短租了，信用什么都跟不上。其他的包括度假小镇、旅游地产、养老公寓、养老社区，社区O2O、社区金融，等等等等，这些5年以后它们可能会成为发展的方向，但现在还不能成为主流，不能成为经济最重要的增长点和房地产转型主力方向，因为量太小了。

除了这三个大的变化趋势，陈劲松还给出了未来三年房地产应该关注的几个具体方面。

一是大都市圈三四线城市的取地。二是物流与产业园的结合。当中国整个市场全国统一时，物流、产业园的需求就已经远远超过任何一个国家。第三是核心城市优质资产运营，比如未来会诞生万亿的市场聚合服务公司，像家装公司、长租公寓、二手市场交易、商业运营、房地产金融等等，这些原来非常分散、碎片化的市场，将会在3、5年内开始聚合。第四是地铁物业，第五是老城区的更新。

最后，陈劲松大胆想象了一下五年后的中国房地产，他认为五年以后中国房地产的大规模开发就会结束，开发商的数目会大规模萎缩，资产运营和不动产金融将会成为百万亿级的大市场。那个时候，智能家居会改变人们的居住空间，多层次度假、养老物业也会有大规模的发展。到那个时候，中国房地产仍然有很多事情值得去干。不过目前，行业最值得重视的还是前面讲的，大都市圈形成带来的机会和规则变化。