绿地控股2016年毛利率降至14.85% 股价相比上市时跌去1/3

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26日早间，绿地控股（600606.SH，下称“绿地”）公布了其上市后首个完整财年的报告。

财报数据显示，2016年绿地的各项经济指标呈现了恢复性的增长，全年实现营业收入2472亿元，同比增长19%；利润总额144亿元，同比增长37%；净利润94亿元，同比增长27%；实现归属于母公司股东的净利润72亿元，同比增长5%。

虽然经营状况得以改善，但是，绿地的毛利率持续下滑至14.85%，已低于同行业20%的平均水平；资产负债率也上升至89.43%，超过国企资产负债率80%的红线。

另一方面，资本市场也表示出对绿地的担忧。截止今日上午，绿地股价为7.48元，相比于2015年上市时25.1元的开盘价，已经缩水超过1/3。

多元化拖累毛利率

相比于同等规模的房企，绿地归属于母公司股东的净利润增幅并不高。据Wind资讯统计数据显示，沪深两市共计38家上市房企公布了2016年年报或业绩快报，其中，31家房企归属于母公司股东的净利润同比增速均超过20%，占比超过八成。

此外，绿地总利润的大幅提升也与其在报告期内出售资产有关。据悉，绿地通过出售润东汽车股份、上海申万置业100%股权以及上海农商银行4%的股权分别获得收益2.35亿元、9.73亿元和16.9亿元，分别占总利润的1.73%、6.74%、11.70%。

此外，绿地的整体毛利率低是一直以来存在的问题。财报显示，其2016年的整体毛利率仅为14.85%。其中房地产业务的毛利率为20.65%，同比减少3.62%，建筑、商品销售、能源的毛利率分别为4.70%、0.69%、1.55%，大幅拉低了绿地整体的毛利率水平。

近两年，绿地也主动收缩部分业务布局，主要集中在建材和能源领域。体现在去年的营收上，绿地在建材等商品销售共实现营业收入 158 亿元，同比减少 53.34；能源板块实现营业收入 107 亿元，同比减少 68.12%。

商办大潮的消退

作为房企昔日的龙头大哥，绿地的“名片”和核心竞争力来自于超高层建筑，其所到之处，都会为当地献上一座绿地中心。在2016年的年报中，绿地仍然强调了“公司特别是在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发等领域保持领先。”

但是，随着国内大环境的改变和商业地产供求关系发生根本上的改变，耗资大、周期长、盈利难的超高层生意变得不好做，这个昔日的优势正在逐步成为绿地的难题。

绿地董事长张玉良在接受媒体采访时也不讳言：“2014年、2015年的时候，我们大量转型向办公为主的商业地产，那两年因为国家政策导向，中小企业都买办公楼，我们销售增长非常快。但这两年国家政策导向了住宅，这就让做商业地产多的企业的市场上不上来。所以为什么我们2015年和2016年慢了？实际上是商业地产没上来。”

2016年，绿地房地产主业实现合同销售金额2550亿元，仅位列排行榜第四位，与此同时，恒大、万科、碧桂园的销售额均已突破3000亿元。

做出积极调整后，去年，在绿地房地产主业合同销售金额中，住宅占比 64%，商办占比36%；合同销售面积中，住宅占比 74%，商办占比26%，相比于2015年约1:1的占比，已经有了较大程度的改变。

今年，商办物业还面临着新的风险。在一线城市北京、上海，已经率先开始了对商办物业的整顿和监管，包括严禁“商改住”、禁止商办物业销售给个人等，这对于在北京、上海两地持有大量商办类产品的绿地来讲，可能面临着退房、销售遇阻等不确定性的风险。

从龙头到追赶者

2017年，被绿地内部定位为“加快培育和形成新格局、新动能、新优势的关键一年”。

开年伊始，绿地就将“特色小镇”列入今年的重点发展战略。对此，张玉良称，绿地的多元化及产业资源积累为其开展超大盘运作奠定了天然优势。

在具体布局上，绿地计划在北京、上海、广州、郑州、武汉、西安、成都、南昌、南京等一二线重点城市远郊及周边，储备10-15个特色小镇大盘项目；重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材，形成开发模型和产品系列。

“特色小镇”战略被张玉良寄予厚望，并将其称为“绿地房地产主业新的业绩爆发点”。今年一季度，绿地就签约宁波杭州湾、南昌赣江新区、成都都江堰等9个特色小镇项目。

绿地认为，其优势还在于产业协同，将在2017年启动“千亿级综合产业投资模式”，以“房地产+大基建+大金融+大消费”的全产业优势，对区域经济全面介入。目前，绿地已经在宁波杭州湾新区做试点，形成“投资+基建+产业+新城”的综合投资模式。

此外，在商办物业方面，绿地在4月25日以50亿元入股重庆协信远创实业有限公司，持有其40%的股权。“与协信远创启动合作，将有力推动绿地商业及产业地产开发运营能力的进一步提升，符合公司房地产板块中长期发展战略。绿地拟将部分商业和产业地产运营业务委托协信远创进行管理，有力提升房地产主业核心竞争力。”张玉良称。

刚刚过去的一季度，绿地实现营业收入588亿元，同比增长20%?其中，房地产主业实现营业收入316亿元，同比增长30%；实现利润总额39亿元，同比增长21%；归属于上市公司股东的净利润27亿元，同比增长19%?

值得注意的是，在房地产主业方面，绿地一季度实现合同销售金额585亿元，虽然同比增长18%，但是相比于万科、碧桂园已经超过1500亿元的销售额来说，进一步拉开了差距。