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当一个行业被垄断，其产品价格就会被抬高，房地产市场也不例外。 在楼市高速发展的几年，新房渠道凭借超强带客能力，在一手房市场非常吃得开，渠道佣金一路走高。 开始卖一套房也就几万块佣金，到后面暴涨至十几万！ 不过接下来，新房渠道要开始不好过了。根据业内多位地产从业者透露，近日已有地方准备**相关政策，整肃收拾新房渠道的高佣金乱象。 NO.1|壹 不超过2个点 安徽限佣令传出 为了防止房地产分销界一家独大的局面持续恶化，规范市场秩序，避免恶意竞争，不打佣金战，天津市住建委于2019年11月8日内部会议上明确：建议调整天津新房中介机构的佣金点位，最高不得超过二手房的佣金点位（2.5%），并计划在10天内发布正式的规范性文件。 随后，天津市部分房产中介机构也立即表态：将在未来严格执行这一标准。 还有消息称，这次会议的重点仍是三稳：稳地价、稳房价、稳预期。 对于房地产市场乱象、开发企业乱象、中介乱象等行为进行干预整治，尤其是中介乱象，坑骗客户和开发企业，建议中介佣金点位不得超过二手房的佣金点位，10天内就做调整，否则住建委会介入。 对于开发商，也不允许其价格大起大落，开发企业要相互监督。另中介也不允许调高点位，逼开发企业就范。
而就在今天，安徽的“限佣令”终于来了。
安徽省房地产商会《关于规范新房渠道分销佣金的通知》一纸通知，严肃批评了房地产渠道分销一家独大导致佣金高涨的局面。并提出建议：安徽省新房渠道佣金的最高点数不超过2个点（含跳点）。原来已经签过的分销协议，到期后一律按照本通知执行。 可能大家对于2个点没有什么概念，那我们对比一下： 目前业内有些销售压力大、急于回款项目的渠道费用占比是3-8%，甚至有的远郊项目已经达到了10-15%！ 这个数据占比有多恐怖？ 你每买一套100万的房子，就要向某分销平台交10万的渠道费用！ 大多数开发商的利润也没有这么高，有的房企出去资金成本，利润只有6%甚至更少。 当新房佣金降到2个点的时候，开发商可以保证自己的利益，从而更大程度的给予置业者相应的优惠。 NO.2|贰 渠道分销之恶 重则横尸街头 我对渠道分销感到好奇，还是缘于一次踩盘经历。当时置业顾问见我一直四处张望便态度十分不好的走过来质问我：“你是分销来我们家拉客的吗？”当下我还未了解分销与置业顾问的爱恨情仇。 印象里分销是替楼盘拉客户的存在，两者应该情同手足。可为什么会让置业顾问如此反感？好奇心驱使下，我翻阅了很多关于房地产分销的资料，通篇看完，只看到两个字：吃人。 这里的人我简单分为三类：开发商、置业顾问以及普通购房者。 对购房者而言，不要想从分销那里拿到一点好处。 分销告诉你买房给你返佣这件事，你要知道，分销人员的佣金越高，说明房子本身滞销了很久，如果是热盘的话它不会上分销，更不会给如此高的佣金返点。 而一个盘滞销很久，说明它不管是区位配套还是品牌物业等肯定有某处不足，不值得购买。这时分销为了拿到高额的佣金便开始满嘴跑火车，距离地铁2km，分销人员说成200米。明明是商住，说成住宅。反正半卖半骗，结佣走人，再也不见。 多少购房者吃了满嘴忽悠的分销的亏。 并且分销给你的返点，原本应该都是你的。分销费用加大，开发商必定会在楼盘上或多或少的加价；并且这些佣金返点，你可以自己在购房时就跟开发商谈判，或许获得的点数比分销给你的更高。 说到开发商，它和分销的关系更加微妙。 表面上，分销是平淡楼市下开发商的速效救心丸，满身金色的光环。实际上，对开发商而言，分销更像一筒**，对它依赖多大，反蚀就有有多强。
轻则病入膏肓、重则横尸街头。 采用分销的短时间里，开发商确实可以获得不错的现金流。但回头一算，分销的佣金吃掉了大量利润。 有数据显示，某二线城市商业楼盘一年的分销佣金支出，约等于一家普通中型房企全年的利润。此时就会出现，佣金快速结算加深合作，还是终止合作追求利润的矛盾，如果矛盾激化合作关系破裂，严重会损害开发商品牌形象。这其中也有不少变形的动作，甚至在一些甲方口中听到“开发商被分销绑架”的说法。 并且个别分销渠道商已接近垄断，达到店大欺客的地步，对开发商哄抬佣金点位、勾兑串通**、超范围承诺返现、小蜜蜂堵门拉客、绑架开发商销售指标、引诱“内倒外”造成行业腐败。 在客户基数没有变化的情况下，利用线上线下渠道挤占开发企业营销空间，给房地产企业带来无效成本支出和超范围承诺风险。 看过一个开发商大吐苦水的新闻，负责人说道：我不想上分销，可是某某分销公司的跟我们喊话，如果我们不给他们上，他们就派员工来售楼处直接拉人、截客！没办法啊！ 什么时候分销一跃成为“甲方的甲方”了。 对售楼处置业顾问而言，聊起分销的劣迹，同样咬牙切齿，其中有一条就是吐槽分销“只截客，不拓客”。 在置业顾问眼里，分销人员没原则，在楼盘外抢客截客。有些案场毕竟自销和分销各自接客，就算自销接待分销客户公司给的佣金也不一样，案场置业顾问便认为分销剥夺了自己的资源。 此外，分销商为了自己的私利，夸大宣传、胡乱承诺，导致客户的预期与实际差距较大，为置业顾问谈判沟通带来难度，同时也为未来交房形成隐患。 更关键的是，如果成交一单，分销商所得佣金往往是置业顾问所得佣金的十倍甚至数十倍，同时，为了有效降低营销成本，有些开发商规定分销客户成交，置业顾问佣金打7折甚至只发一半。 巨大的佣金差别对待，严重打击销售人员的积极性。也逐渐导致销售市场出现一种新的蚕食开发商的方法：置业顾问佣金太低，不如把客户不登记藏起来给到外场中介报备成交，然后在分一点佣金给中介，这样拿到的佣金就多很多。
内外勾结、内单外挂，造成大量飞单飞客的情况。
无疑一次次加大置业者的购房成本与开发商的营销成本。 NO.3|叁 结语 转眼，凛冬已至，无论是对开发商还是置业者而言，分销都像极了寒冬里的湿棉袄，脱下冷、穿上更冷。一家独大的分销蚕食掉的不仅仅是营销，而是整个行业的利润。 这次安徽“限佣令”的出现，无疑是给新房市场打了一剂强心针。 | 
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发表于 2019-12-4 10:27:00
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