商业地产保底每年8%收益，听着很诱人，这次却玩砸了

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前 言

商业地产非常复杂，不仅仅与地段相关，与业态，规划，周边居住人群消费能力等各方面因素都息息相关，不具备专业知识真的不要随便买。

挑几个基础的来说：地段：地段决定了它现在的租金和租金的涨幅，以及承受市场波动的能力。

业态定位：你是做餐饮还是做零售。可否有做餐饮的条件。

投资回报率：你买来多少钱，能租多少钱，投资回收期几年。后续可以带来多少的持续性收入。

曾经有一句话叫做，一铺养三代，而现在大家常常说：三代养一铺。观念颠覆变化如此之大......所以从这句看似调侃的话里，就能听出端倪。

最近，一个上海青浦意邦恶意拖欠商铺租金一年多，并对法院判决结果置之不理，无视国家法律与业主权益的H5传播挺厉害的。

开发商卖完商铺之后，即使后来开发商的运营团队想做好也没办法。大部分的所有权、经营权都在个人手上。

简单说，你买了商铺有人租，租商铺的人无非就是做生意，他的生意要好，能够赚到钱，你才可以持续收租，他赚到的钱越多，你未来才能按照计划不断上涨租金；但是如果他赚不到钱，或者就跟图上案例一样恶意拖欠租金，甚至避而不见，那可就不仅不能持续创收，还会让业主气的吐血也不一定。

像这种的话就得考虑开发商的招商能力，和你签订这个包租协议的对象是谁，有些则是开发商指定了的第三方公司。

太多人在这之前根本没做过深入细致的资金安排，既不知道自己投入的上限，也不知道自己在投资过程中能够承担的风险，或后续投入上限，脑子一热就把钱砸进去，结果遇到个风吹草动或者图上事件就当场懵逼了。

商铺这个问题，要聊的真的可以聊很多～不要轻信开发商的售后包租每年保底8%的收益、10年返租65%、10年后还可以双倍回购的承诺 ，听着是划算，问题是它有没有能力返租？有没有能力回购？而且真正成熟的市场类商铺，根本无需承诺售后包租 。再有一个就是开发商不一定会比你的企业存活的时间久。

其实无论包租、返租还是任何看起来诱人的形式，最后承诺的回报率只是羊毛出在羊身上，在你购买商铺的时候开发商就已经把返还的租金计算在里面了。