直击深圳楼市：有新房项目开盘近“日光”，二手房静观其变

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转自：证券时报·e公司
多年不见的热闹情景又回来了。
新盘忙疯了
“517”新政后的第二天， 5月18日，位于深圳宝安中心区的住宅新盘--鸿荣源·胤璇开盘结果出炉，129套建面约122-127-189平的4—5房住宅，总价区间909万—1177万元，258批冻资，认筹比1:2，最终开盘当日，129套房源销售126套，仅剩3套房源待售，几近“日光”，去化率98%，开发商开盘销售额高达14.9亿元！

当日，除了鸿荣源·胤璇，多家新盘发出喜报：龙华中洲湾迎海2期新政首18日劲销1.1亿元，交易28套。新政后首个周末，深圳多区域新房售楼处人气明显上升，不仅现场看房热闹，多位新盘销售反映，新政后楼盘咨询量与交易量均明显提升。新政首夜，深圳有楼盘24小时不打烊、通宵卖房，半夜11点、12点，营销中心依然灯火通明，还有新盘销售晚上22点多发布交易喜报。

在新政刺激下，深圳楼市整体交易量明显增长。深圳市房地产中介协会数据显示，上周（5月6日—12日），深圳二手房签约量约1361套，环比增长201.8%。随着“517”重磅新政的发布，预计将进一步提振市场活跃度，带动房地产市场继续好转！
事实上，各类交易喜报还未发布之前，就有新盘在“517”新政发布的傍晚就官宣涨价。深圳光明区域的金地峰境誉府17日晚上19点左右宣布5月20日起涨1%，首套首付15%，这应该是深圳第一个涨价项目。其他福田新天石厦铭苑、前海招商一湾臻邸、宝安会展湾雍境、观澜招商雍云府、坪山佳华沙湖广场等项目均表示“三天喜迎新政，首付不降，30天无理由退房。”

新房市场闻风起舞，营销中心现场更是热闹非凡。“517”新政后的首个周末，记者在深圳限购区的福田京基新盘现场看到，无论是沙盘区还是洽谈区都是一片繁忙，C批C批的看房者络绎不绝，男女老少、拖家带口进进出出，现场嘈杂而有序，每每有左顾右盼的新客户进入营销中心，就有销售人员跟上来询问，带客户到区域图前，迅速进入楼盘介绍状态，从项目推荐、到带看样板房，一气呵C，显然培训有数。营销中心外，也有不少销售人员，或电话约见客户，或观察到有路人停下脚步观望，立马上前服务。所有工作人员都忙碌非凡，不放过任何交易可能性。

同样非限购区的龙华宏发一楼盘的营销中心，记者看到的同样是人声鼎沸的现场，项目沙盘区围满了人，咨询洽谈区更是座无虚席，除销售人员穿梭其中外，还有很多博主的身影，举着手机，直播楼盘现场。样板间里更是挤满了看房者和直播博主们，以至于销售人员边介绍项目，边屈身绕道。
尽管近期楼市各种利好政策不断，但是现场火爆到这样，还是多年未见了。
二手静观其变
相比于新盘营销中心现场的异常繁忙，二手房市场的地产中介门店则显得尤为清净。
这次楼市大招后的首个周末，记者走访数个区域的地产中介门店，大多室内只有一两个工作人员，有的门店甚至大门紧锁，挂着“暂停休息，稍后回来”的牌子。福田中心区的一家地产中介销售人员告诉记者，这两天新盘市场肯定是火爆的，首付降至15%，立马就可以执行。销售人员迅速行动，一些本有意向的客户也会担心市场升温，房价上涨，而果断交易。但二手房市场不会那么快，新政细则实施还需等待。“我们在等待，业主和购房者也在静观其变，不会太久，很快就应该有动静了。现在看，挂牌量没有明显上涨，但咨询量和看房量的确是上来了，都带客户看房去了，门店自然就没什么人。”该销售人员说。同时他也告诉记者，那些大门紧闭的门店，不是歇业休息，大概率是人都出去带客户看房了。

事实上，一手新盘市场新政后反应神速，深圳二手房市场线上也是连夜行动。新政后，5月17日当晚，各地产中介工作人员立刻开始行动，梳理，给业主打电话问要不要卖房，给看房者信息确认要不要赶紧下单。有中介销售人员告诉记者，“晚上12点，家里人都睡了，我还在微信里同步回复几个客户的咨询，敲定买房意向，半夜跟业主反馈，沟通双方意图。”
深圳乐有家一销售人员透露，这个周末，看房量猛增55%，乐有家网进线到APP一度卡顿，热点核心片区交易火爆，热点项目人山人海毫不夸张，有经纪人一天一人带看6批客户。但同时，他也提醒记者，没有出现卖方大规模反价，只是议价空间变小，开发商都是继续打折出售，任何恶意炒作抬价都别信。
是个良好开端
对于销售端的“应声而起“，楼市大招能否扭转市场格局？业内人士大多较为客观。有业内人士认为，很难一蹴而就。但这是一个良好的开端，未来政策上还可以继续发力。
第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿认为，“517”重磅新政会对市场信心的恢复起到非常积极的作用，但仍然不够。目前的已经发布的新政，不管是贷款政策，还是限购放开，主要是围绕“销售端”进行，释放购买力，刺激需求。但现在同时也更需要从“融资端”发力好政策，而且需要落到实处。当然融资端的情况更加复杂，中国的债务主体是开发商和地方政府，这就需要我们的政府自上而下的采取果断强有力的措施，去解决融资端的问题。
期待“销售端”“融资端”政策进一步双管齐下，系统性解决堵点，使房地产行业重回正轨。只有行业恢复到正轨，我们才能去期待未来的房地产发展新模式，这也是房地产行业的先立后破。
戴德梁行表示，本次政策密集发布显然是在楼市持续低迷的状态打入一剂强心针，通过供需两端释放利好，来激发市场活力，同时补充房地产行业恢复稳定发展所需的资金流动性。尽管此番政策效力值得期待，但整体行业及市场深陷调整的状态难以在短期内获得本质性改变，价格下行的趋势短期内仍将延续。“房住不炒”背景下支持自用类需求的入市意味着交易的缓慢恢复平稳，但难以抵达历史较高位水平；结合持续的开发投资下行，增量市场的规模缩减已C趋势，同时收购存量住房作为保障房的举措将加快保障房供应规模——双轨制的建设也将因此加快。