温州楼市半年报出炉 政策春风助力楼市回暖

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转自：温州新闻网

温州网讯 转眼，2024年上半年已经过去了一半。回望温州楼市的上半年，房地产市场持续调整，整体发展还是延续“宽松”政策主基调，重点转向“去库存”。在供应端，继去年“低密”为主题的土拍旋律后，今年温州“土拍规划”再放大招，为切合购房者终端的诉求，土拍市场做了一系列优化，一方面实行差异化供应，更高得房率的高品质住宅闪亮登场，另一方面从供应端调控房地产行业，从设计、配置、安全等各大细节引导企业开发建设“好房子”。
为了能够进一步刺激房地产市场，上半年各项调控利好密集发布，下调首付比例、取消商贷利率下限、下调公积金贷款利率、政府收储存量房……大幅调整楼市政策，促使市场逐渐回暖。近期，房地产市场更是迎来重大举措，7月18日，第二十届三中全会公报正式发布，“防范化解房地产风险”首次被写进三中全会公报上。与此同时，7月21日发布的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》(以下简称《决定》）提出，“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”“完善房地产税收制度”等基础性制度的改革要求。此外，7月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，当日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%……各项利好密集发力，刺激购房政策的一系列优化调整，为整个楼市带来积极信号。
供应端：差异化
根据中国土地市场网数据统计，今年上半年，我市一共挂牌出让城镇住宅-普通商品住房用地15宗。
其中，市区占2宗，一宗是温州市永强北片区永中单元G-04a地块，这也是今年市区首宗挂牌出让的商住地块。值得一提的是，该宗地块曾三次挂牌流拍后转变为“低密精装版”，不仅容积率从2.1降至1.05，地块总价也下降到8.8亿元，除不能建设别墅外，该地块可设置联排、双拼和合院等建筑布局形式，还能享受空中花园奖励政策。作为温州首例享受空中花园奖励的墅类地块，该地块最终被温州市瓯飞经济开发投资有限公司、温州经济技术开发区城建发展有限公司、温州城建美嘉置业有限公司（国企&温州城建）竞得，地块出让面积约57169㎡，C交楼面价约为14660元/㎡；另外一宗是温州市藤泽片区藤桥单元05-03a-1地块，该地块出让面积约为15696.02㎡，容积率1.3~2.5，最终被温州市鹿城区泽汇城市开发有限公司（中建国际&鹿城大承城建）以5400万元竞得，C交楼面价约为1376元/㎡。
值得一提的是，继去年“低密”为主题的土拍旋律后，今年温州“土拍规划”再放大招，为切合购房者终端的诉求，土拍市场做了一系列优化。一方面实行差异化供应，除了增加去年以来的低密度地块供应，拉动高端市场外，另一方面，切准需求端“脉搏”，更高得房率的高品质住宅闪亮登场，主打更优待的未来社区空中花园利好与更高得房率的复式住宅，包括空中花园绿化阳台不计入住宅建筑面积和容积率、小区景观绿化亭廊和开放式风雨连廊等公共开敞空间不计入容积率等。对消费者来说，这无疑是一大利好，放松对开发商的设计束缚，未来或将带来高品质的住宅产品，这在一定程度上丰富了地块所在板块的住宅业态、也提升了居住品质。
需求端：品质化
在需求端，根据温州市房地产市场信息网发布的数据统计，今年上半年，我市商品房销售总套数共计约41764套，其中商品房住宅销售套数约为32072套。
具体来看，温州上半年的楼市C交走势呈现波动化态势。1~3月，凭借一波火热的返乡置业潮，温州市商品房住宅销售套数呈现逐月上涨的态势，4月份温州市商品房住宅C交出现一定程度的收紧，继而5月、6月商品房住宅C交又出现逐月上涨态势，6月商品房住宅C交更是创下今年新高，C交多达7622套。今年上半年，由温州市住房和城乡建设局、温州市新闻传媒中心主办，温州晚报承办，温州市房地产行业协会、温州市房地产经纪协会协办的“强城置业 幸福宜居”为期近百日的2024温州春季购房节活动，30余个温州本地参展楼盘项目C交商品房近2000套，C交总金额超30亿元，为温州楼市添了一把火。
纵观近两年我市的商品住房销售量情况，受政策影响的波动依然比较明显。总体来看是在调整中逐步回暖向好，这也在C交数据上有所体现。
与此同时，5月28日，市住建局发布了《温州市住宅建筑品质提升设计导则（试行）》的通知，从建筑专业、给排水专业、室内设计专业、智能化专业等8个方面，指导和规范温州市住宅建设工程设计的品质管控。不难看出，为了提升温州市住宅建筑的整体品质，温州市住建局“花了大力气”对住宅品质的提升做了进一步的规范，比如规范层高及门头设计、明确隔音降噪措施、优化归家通道宽度设置等，从供应端调控房地产行业，从设计、配置、安全等各大细节引导企业开发建设“好房子”，促进房地产业转型升级的同时，进一步推动住宅品质的提升，迎合市场满足刚性和改善性住房需求，为楼市注入新动力。
政策端：宽松化
整体而言，2024年上半年温州楼市，市场观望情绪比较浓厚。在商品房住宅销售方面，受市场大环境影响，市场C交稍显乏力。市场如何艰难，购房需求始终都存在，对于刚需购房者来说还是比较友好的。
2024年上半年国家层面密集发布房地产积极的宽松政策，从多方面支持房地产，包括下调首付比例、取消商贷利率下限、下调公积金贷款利率、政府收储存量房等举措；在地方层面温州积极响应，值得关注的是，5月15日，市住建局就《关于加快推进温州市区房屋征收实施房票的意见（试行）（征求意见稿）》公开征求意见，拟推行市区范围内房票通用、6个月内购房奖励最高15%，以及一系列金融支持、教育保障、税收优惠等，核心优势是房票从各区独立转向跨区使用，利用房票购买房产，购买的时间越早，获得的补贴也越丰厚。尽管在征集意见阶段结束后，相关政策尚未正式公布，但房票政策对房地产市场的推动作用，还得取决于拆迁的规模大小。
进入楼市下半年，房地产市场更是迎来重大举措。7月18日，第二十届三中全会公报正式发布，“防范化解房地产风险”首次被写进三中全会公报上。与此同时，党的二十届三中全会《决定》全文公布，其中明确:加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收制度。
此外，近期刺激购房政策的优化调整，让关注房产的市民也开始“活动”起来，市场热度逐步回暖。尤其是央行近日发布台的刺激需求的调整政策，力度超市场预期。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年7月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%（以上LPR在下一次发布LPR之前有效）。这意味着，1年期和5年期以上LPR均同步下降10个基点。
值得一提的是，5年期以上LPR影响按揭贷款利率，影响购房者的购房C本。在此次LPR下调后，居民住房商贷利率也将随之下降。从此次调整来看，以商贷额度100万元、30年贷款期限、等额本息的还款方式计算，此次5年期以上LPR下降10个基点，将使购房者月供减少约57元，30年可减少约2.1万元。这无疑给当前的温州楼市带来有益影响，该项利好不仅将进一步减轻房贷借款人利息负担，也将对购房需求释放产生积极影响。无论是房企还是购房者个人，都将对接下来的房地产市场充满信心。
每一项政策的发布都旨在平衡市场供需，促进房地产市场平稳健康发展。三中全会对房地产相关的论述以及央行近期同步下调1年期和5年期以上LPR，传递出政策端持续释放利好、支持需求端的导向，这将进一步提振市场信心，温州房地产市场或将延续相对宽松的政策环境，刚需和改善性住房需求或将加速释放。接下来不失为一个不错的购房时机，有置业需求的购房者不要错过了。
来源：温州晚报